«90 % des maisons vendues ont une pièce qui a été transformée sans autorisation»

Me Bruno Atzori à Six-Fours, délégué à la communication à la chambre des notaires

Les statistiques en matière de transformations immobilières sont assez édifiantes…

Près de  % des maisons vendues ont forcément une pièce qui n’est pas à son usage initial et a été transformée sans autorisation. Comme par exemple un garage qui est devenu une pièce à vivre… Certains diront que c’est spécifique au sud de la France, mais dans le nord, c’est pareil…

Comment le notaire gère-t-il cette situation ?

Souvent, les vendeurs qui ont opéré une transformation ne le disent pas au notaire. Dans ce cas de figure, on ne se transporte pas sur les lieux et nous n’avons pas de moyen de vérifier. Dans l’hypothèse où les vendeurs nous le disent, on pose des questions et on note des clauses particulières dans l’acte.

N’est-ce pas le rôle du notaire de sécuriser la vente ?

Dans le cas d’une transformation avec autorisation, et si l’on a au minimum une déclaration préalable de travaux ou bien un permis de construire (nécessaire si le changement de destination s’accompagne d’une modification de façade ou de création d’ouverture) alors il n’y a pas de problème.

Mais s’il n’y a pas ces autorisations ?

Il faut vérifier quand la modification a eu lieu car il y a des délais de prescription.

Quels sont ces délais de prescription ?

À compter de l’achèvement, la mairie, si elle est au courant, a trois ans pour faire démolir et faire remettre en état initial. Si ce délai est dépassé, elle a six ans pour infliger des sanctions fiscales (amendes) sans démolition. Par ailleurs, les particuliers (les voisins) ont  ans pour intenter une action contre le contrevenant et demander une remise en état.

Et si tous ces délais sont dépassés ?

Alors, seul souci, en cas de sinistre et de destruction de la maison, on ne pourra reconstruire qu’à l’identique du permis initial : le garage transformé redevient donc un garage. Le second risque, en l’absence de régularisation, c’est que si le propriétaire veut faire d’autres travaux sur la maison, le permis de construire ou la déclaration de travaux qu’il sollicite lui soit refusé.

Il y a des cas problématiques ?

J’ai été confronté au cas –etjenel’aisuqu ’a posteriori – d’une personne qui a acheté une maison de  m. Sur le permis initial, le bien était désigné comme garage et avait été transformé en habitation par un promoteur agent immobilier sans autorisation. Un cas problématique car cette maison était construite en limite de propriété sans les  mètres d’espace obligatoires avec la propriété voisine, pour être à usage d’habitation. L’acheteur a réussi à faire annuler sa vente pour vice du consentement.

Comment expliquer une défaillance du notaire ?

Dans les titres de propriété originels, la désignation est parfois mal faite. Au fur et à mesure des actes, il n’y a pas de moyens de remonter trop loin en arrière jusqu’au permis de construire originel pour vérifier si des transformations ont été effectuées. Ce que nous demandons d’ailleurs au vendeur… Nous sommes là pour sécuriser juridiquement mais le risque zéro n’existe pas.