Comment bien investir dans l’immobilier
Analyse Un panel de projets d’investissement immobilier s’offre à chaque potentiel acquéreur. Voici quelques conseils sur les principaux placements disponibles.
Avant toutes démarches, il est important de définir ses moyens et l’usage envisagé. Le budget de base pour un bien neuf est défini selon le prix d’acquisition et les éventuels frais bancaires liés à la transaction. Investir dans le neuf en vue de louer permet, notamment, de profiter d’une réduction d’impôts avec le dispositif Pinel. Un avantage qu’il faut mettre en parallèle avec le prix du bien à l’achat, qui ne permettra ni de réaliser une forte plusvalue à la vente au bout d’un an de location par exemple, ni d’obtenir des rendements locatifs très significatifs. La procédure d’achat d’un logement neuf a aussi toute son importance et il faut veiller à ce que les étapes soient respectées : signature d’un contrat de réservation avec le promoteur, puis, dans les trois à six mois suivant, la signature de l’acte de vente ou du contrat en VEFA chez le notaire. À la livraison, vérifier que le bien est conforme à l’acte de vente et aux plans. Les professionnels préconisent d’acheter localement, pour visiter le logement et, par la suite, d’éventuellement profiter personnellement du bien. Dans le cas d’un bien ancien, Alexandre Dubois, directeur de Vivastreet, « conseille de se pencher sur les biens évalués en dessous de leur valeur marchande, ce qui permet de dépasser les 10 % de taux de rentabilité. » Ainsi, il ne faut pas hésiter à multiplier les visites et à faire des offres inférieures au prix du marché, d’autant que ce dernier sera plus facilement négociable s’il faut engager des travaux. En vertu du déficit foncier, vous pourrez déduire leur coût de votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros la première année (le solde s’imputant de vos revenus fonciers les dix années suivantes). L’avantage supplémentaire étant, ensuite, de pouvoir profiter du bien. Cas particuliers Il est possible d’investir autrement, si le budget vous le permet, en choisissant notamment d’acheter un immeuble avec plusieurs appartements. Comme le souligne Alexandre Dubois, cela permet de réduire le risque de vacance locative et le prix de gros sera plus intéressant, puisqu’il y aura moins d’acheteurs sur l’offre. Autre solution, les résidences de services, dont l’investissement locatif est éligible au régime de défiscalisation CensiBouvard. Avec des promesses de rendement moyen net de 4 à 5 %, l’immobilier géré est une bonne alternative, à condition de choisir des résidences de référence, de préférence en centre-ville, dans les grandes agglomérations. La SCPI concerne, quant elle, majoritairement le marché des bureaux. L’opération consiste à investir et toucher son dividende, sans avoir à gérer. Ce sont des produits qui rapportent en moyenne plus que l’immobilier en direct, mais qui nécessitent d’être informé des prix qui augmentent du fait d’un déficit d’offres. Pour ce placement à long terme, il est conseillé de choisir des SCPI réunissant différentes sortes d’actifs (bureaux, commerces, hôtels, international), en intégrant dans son portefeuille des produits émanant de plusieurs sociétés de gestion. Enfin, l’incontournable viager, qui représente une transaction gagnantgagnant : bouquet à l’achat et rente mensuelle pour le vendeur, investissement progressif pour l’acquéreur, sans intermédiaire financier ni vacance locative. •