Le bail d’habitation à l’épreuve de la succession
Lorsqu’on adopte un régime matrimonial, on ne pense pas toujours à mettre à jour tous ses contrats. Notamment celui que l’on a signé pour son logement. Et lorsque le décès survient, le conjoint survivant est frappé de la double peine. Que faire alors ? Telle est la question de M. P.B. habitant Toulon : «Jeme suis marié en 2009 mais c’est en 1992 que j’ai signé le bail d’habitation principale pour le logement que nous occupons. Quels sont les droits de mon épouse à mon décès ? » L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant » sans préjudice de l’article 1751 du Code civil : «Le droit au bail du local [...] qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage [...] est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. » De plus, dans le cadre de la loi du 3 décembre 2001, les loyers seront remboursés pendant un an par la succession au fur et à mesure que votre épouse s’en acquittera et ils seront déduits de l’actif successoral par le notaire. Le conjoint survivant ne peut pas être privé de ce droit, même par testament du défunt. « On ne peut pas priver son conjoint du droit temporaire sur le logement », rappelle le site Internet notaires.parisidf. En pratique, pour éviter tout contentieux, sauf si vous l’avez déjà fait, nous vous conseillons de signaler à votre bailleur votre situation matrimoniale apparue postérieurement à la signature du contrat de location. A votre décès, et même s’il n’y a aucune obligation légale car le transfert est automatique (votre épouse n’aura pas à signer un nouveau bail), votre épouse devra demander au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le contrat de location continue à son profit (votre mariage dispense bien évidemment de rapporter la preuve d’une vie commune). Celui-ci ne pourra pas s’opposer au transfert du bail. Tout au plus, il sera judicieux de convenir d’un avenant au bail afin de modifier l’identité du locataire. Il vous appartient de demander au syndic, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, d’inscrire ces questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant bien les irrégularités constatées et en demandant que l’assemblée prenne toutes mesures pour y remédier. Il sera bien entendu indispensable d’assister à cette assemblée, et il est possible que les copropriétaires décident à la majorité de ne pas donner suite à vos demandes. Dans un tel cas, votre seul recours sera de contester la décision pour abus de S’agissant d’une location vide à usage d’habitation principale, elle est soumise à la loi du // et notamment aux articles c et d qui fixent les règles relatives aux réparations du logement et de ses équipements. Ainsi, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et d’effectuer les réparations locatives, c’est à dire « les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations ». Le bailleur a l’obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, notamment lorsqu’elles sont dues à la vétusté. C’est le décret n° du //, qui fixe une lis te non limitative des réparations à la charge du locataire. Vous pouvez trouver le texte de ce décret sur le site Internet de Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT