Charges impayées et nouvel acquéreur
Lorsqu’on achète un appartement dans une copropriété, il ne faut pas oublier qu’il existe des mauvais payeurs. Et ces petits malins pensent – à tort en effet – refiler les impayés au nouvel acquéreur. Heureusement, le notaire veille et il est chargé d’apurer le passif avant la signature de l’acte de vente. Mais que faire si cette créance n’a pas été régularisée ? Telle est la situation vécue par M. J.-M. P. habitant Nice : « J’ai acheté en décembre 2016 un appartement dans une copropriété. L’administrateur provisoire me réclame des charges impayées antérieures à ma prise de possession (1er juillet 2015 au 30 juin 2016). Que puis-je faire ? » Lors de la vente du lot pour lequel vous vous êtes porté acquéreur, le notaire était tenu de réclamer un état daté au syndic de l’immeuble en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 : « Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4 (tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot), adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant (entre autres) : dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre : des provisions exigibles du budget prévisionnel ; des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; des charges impayées sur les exercices antérieurs ; des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; des avances exigibles. » En outre, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis exige du notaire qu’il demande également au syndic un certificat « attestant que [le copropriétaire vendeur] n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarantecinq jours ». De plus, « si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges [après la mise en demeure de payer restée infructueuse], le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente ». Puisque la vente a bien eu lieu, cela veut dire que les documents ont bien été délivrés par le syndic. C’était donc au notaire qui a dressé l’acte de vente de se charger de régler la créance notifiée au profit du syndicat des copropriétaire comme le rappelle l’article 20 : « Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat […] » Vous devez donc vous rapprocher de votre notaire afin qu’il transmette à l’administrateur provisoire désigné par le tribunal de grande instance les photocopies des documents et du chèque de la Caisse des dépôts et consignations
émis, en précisant la date à laquelle le chèque a été encaissé par le syndicat des copropriétaires. Le syndic n’est pas en droit de refuser de vous fournir la facture de réparation de la fuite de la toiture de l’immeuble, dès lors que ce justificatif est nécessaire pour obtenir une indemnisation de votre assurance. Dans ces conditions, le refus de votre syndic vous occasionne un préjudice, et vous pourriez engager sa responsabilité professionnelle. Il vous appartient de lui rappeler ces règles par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, avec copie au président du conseil syndical. Dans ce courrier, vous pouvez fixer un délai pour la réponse, et passé ce délai demander l’assistance d’un avocat, en utilisant, le cas échéant, votre assurance protection juridique.