Tout savoir sur le viager
Bien qu’il soit de plus en plus prisé par les Français, le viager suscite encore de nombreuses interrogations chez les candidats investisseurs.
Morbidité, spéculation,... Le viager souffre depuis toujours d’une mauvaise réputation. Acheter en viager est bien souvent encore un sujet tabou. Et pourtant avec plus de 5 000 ventes par an dans l’Hexagone,
(1) dont 25 % sur la Côte d’Azur, force est de constater que le viager est de plus en plus prisé par les Français. Zoom sur une transaction des plus particulières, qui nécessite avant tout, un petit changement de lexique…
Contrat aléatoire
Dans le viager, on ne parle pas de vendeur mais de crédirentier. On ne parle pas non plus d’acheteur mais de débirentier. Le crédirentier vend son logement en contrepartie d’une rente garantie à vie, appelée la rente viagère, et le plus souvent d’un capital initial, dit le bouquet. Pour désigner le viager, on parle de contrat aléatoire au sens juridique même du terme. Car il se fonde sur une donnée inconnue le jour de la signature : la durée de vie du vendeur.
Il y a le viager libre, le viager occupé et le viager loué. Dans le premier cas, le vendeur n’habite plus dans le logement et l’acheteur en prend immédiatement possession. Pour le viager occupé, le vendeur se réserve un droit d’habitation qui lui permet de vivre dans son logement jusqu’à son décès. Il peut parfois être conclu sur deux têtes : un couple vend un bien qui n’appartiendra définitivement à l’acheteur qu’au décès du deuxième conjoint. Enfin, le viager loué permet à l’acquéreur de récupérer les loyers, allégeant ainsi tout ou partie de sa rente.
à % du prix
Le bouquet est estimé selon un accord entre les deux parties, à la valeur de marché du bien immobilier. S’il représente en général 20 à 40 % du prix théorique du bien, son montant doit correspondre à la valeur réelle de l’immeuble, sous peine de requalification fiscale ou encore d’action en nullité intentée par le vendeur ou ses héritiers pour défaut de prix. Le surplus est versé sous forme de rente viagère.
La somme d’argent versée au vendeur à une périodicité choisie (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) peut être réversible, évolutive ou réévaluée. Pour en déterminer son montant, plusieurs paramètres sont pris en compte : l’âge et le sexe du vendeur, la valeur du bien et sa rentabilité, l’existence ou non d’un bouquet et son montant, l’existence d’une clause de réversibilité totale ou partielle ou encore la réserve de jouissance de bien. Elle est versée jusqu’au décès du vendeur ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante pour les viagers à plusieurs têtes. En général, un bouquet faible implique le versement d’une rente viagère élevée et un bouquet élevé implique une faible rente.
Que des avantages
Le viager ne présente que des avantages pour le vendeur. En plus de profiter de revenus supplémentaires et d’une exonération de la taxe sur les plus-values, il peut faire des donations et profiter d’abattements sur la rente viagère. Quant à l’acheteur, il peut, grâce au viager, faire un investissement immobilier avec un capital de départ minime, la totalité du prix de vente n’étant pas versée le jour de l’acquisition.
1. Institut d’Expertise et de Formation au Viager, 2020.