Ordures ménagères : le prorata temporis applicable au locataire
Lorsque l’on signe un bail de location de logement à usage de résidence principale, on ne pense pas toujours à tout stipuler par écrit ou à informer verbalement le locataire de ses obligations. Notamment comment sera répartie la taxe d’enlèvement des ordures ménaègères (TEOM) qui, on le rappelle, est réglée par le propriétaire au fisc mais qui est ensuite récupérée, dans les charges provisionnelles mensuelles, auprès de l’occupant. Mais quid du locataire qui met fin à son bail en cours d’année ? Telle est la question de M. R.L.F, habitant Toulon. « Pourriez-vous m’indiquer si l’on doit imputer la TEOM au départ d’un locataire, soit au prorata temporis, soit pour l’année entière ? » L’article 23, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ». S’agissant d’un service « dont le locataire profite directement » ,il est donc normal que le locataire s’acquitte uniquement de la TEOM au prorata des mois qu’il a passés dans le logement loué. Une analyse confirmée par le ministère de l’Economie, des Finances et de l’Industrie dans une réponse à une question écrite d’un sénateur de la Moselle (non inscrit) en 2005 (1) : « Les provisions pour charges versées mensuellement par le locataire au propriétaire sont calculées en retenant un douzième de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due au titre de l’année précédente. Ainsi, en cas de changement
de locataire en cours d’année, la taxe est acquittée par le locataire au prorata du temps d’occupation du local d’habitation. » Pour être clair : votre locataire doit partir le 31 juillet 2017. Vous serez en droit de lui imputer 7/12e de la TEOM au titre des charges récupérables. Le reste, c’est-à-dire 5/12e, vous le ferez supporter au(x) prochain(s) locataire(s). A la condition que la nouvelle location démarre bien au 1er août. Sinon, tout le temps où votre logement restera non loué, ce sera pour votre poche si vous avez opté pour le microfoncier.
1. Question écrite n° 15919 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI) publiée dans le JO Sénat du 10/02/2005
- page 351 et réponse du Ministère de l’économie, des finances et de l’industrie publiée dans le JO Sénat du 15/12/2005 - page 3233.
Rédaction du procès-verbal d'assemblée générale
Notre dernier procès-verbal de l’assemblée générale ne mentionne pas le nom des copropriétaires présents et représentés, mais seulement la liste des absents. Est-ce légal ? Aux termes de l’art. du décret du mars « le procès-verbal
comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. » Il doit préciser les noms des copropriétaires opposants, et ceux des abstentionnistes, ainsi que leur nombre de voix. Il est fréquent que le procès-verbal comporte avant l’ordre du jour les noms des copropriétaires absents, ainsi que leurs tantièmes, mais sous chaque résolution, doit figurer les noms des votants « contre » et des abstentionnistes, ainsi que leur nombre de voix. Cela permet de vérifier que les règles de majorité ont été respectées, ainsi que les règles de notification du procès verbal aux copropriétaires opposants ou absents. Conformément à la réglementation, vous avez également la possibilité d’obtenir du syndic la production de la feuille de présence de cette assemblée générale.
Automatisation des portes des garages privatifs
Notre copropriété comporte des garages privatifs avec une porte basculante ouvrant sur les voies de circulation de la résidence. Certains copropriétaires ont fait automatiser leur porte de garage. En l’absence d’indication dans le règlement de copropriété, faut-il, pour cette modification, une décision d’assemblée générale ? Fautil imposer une signalisation des portes à ouverture automatique ? Les travaux d’automatisation de la porte de garage ne portent pas atteinte aux parties communes ni à l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils portent uniquement sur des parties privatives. Dans ces conditions, une autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise, sous réserve, bien entendu, que cette automatisation n’utilise pas l’électricité des parties communes. Il n’existe, à notre connaissance, aucune obligation particulière pour la signalétique des portes automatisées de garages individuels.