Convertir en capital son droit viager au logement
Depuis 2001 (1), le conjoint survivant détient un droit temporaire d’habitation au domicile conjugal. Sa durée est fixée à un an. Durant cette période, il a « la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit », précise l’article 763 du Code du civil (CC). On ne peut pas priver son conjoint du droit temporaire sur le logement. Mais le conjoint survivant – « sauf volonté contraire du défunt exprimée » dans « un testament par acte public [...] reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins » (2) – peut également se voir attribuer un droit viager au logement (article 764 du CC). Cette double possibilité n’est ouverte que si le logement dépend en totalité ou en partie de la succession ou, pour le droit de jouissance temporaire, s’il est assuré au moyen d’un bail à loyer. Mais peut-il convertir un droit viager au logement en capital ou rente ? Telle est la question de Mme A.R. habitant Cagnes-sur-Mer : « Mariée sous le régime de la séparation des biens, je viens de perdre mon mari en janvier 2018. Nous avons établi chacun un testament devant notaire pour nous priver réciproquement de tous droits de succession, à l’exception du droit viager au logement. Mon défunt mari a deux enfants issus d’un précédent mariage. Nous résidions dans une maison appartenant à mon époux. Pour des raisons affectives et financières, je ne désire plus résider dans ladite maison que je vais occuper jusqu’à la fin 2018 comme Le législateur a amélior é la situation du conjoint survivant par le biais d’un droit temporaire au logement, c’est-à-dire d’une durée d’un an. Une disposition d’ordre public.
la loi m’y autorise. Puis-je renoncer à ce droit viager au logement et le convertir en un capital ? » Oui. La loi vous autorise à convertir ce droit viager au logement qui vous a été octroyé par testament authentique par votre mari. En effet, selon l’article 766 du Code civil, « le conjoint successible et les héritiers peuvent, par convention, convertir les droits d’habitation et d’usage en une rente viagère ou en capital ». Ce droit viager doit être calculé sur la base de 60 % de la valeur de l’usufruit du bien (article 762 bis du CGI). Il convient donc
de se reporter au barème fiscal établi par l’article 669 du CGI et déterminé en fonction de l’âge du conjoint survivant. Petit détail : c’est l’âge au terme de l’exercice du droit temporaire au logement (soit un an après le décès) qui doit être pris en compte. Sachez enfin qu’en matière fiscale, les conversions effectuées en application de l’article 766 du Code civil sont taxables au droit fixe des actes innomés, « c’est-à-dire ceux qui ne se trouvent ni exonérés ni tarifés par aucun article du CGI et qui ne peuvent donner lieu à une imposition
proportionnelle ou progressive ». Vous devrez donc vous acquitter, en plus des frais notariés à régler pour l’élaboration de la convention avec vos deux beaux-fils, « d’une imposition fixe de 125 € » (article 680 du CGI).
1. Loi no 2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral. 2. Article 971 du Code civil.
Posez vos questions (une seule par courrier) à
Droit de préemption sur un garage
Je possède un garage dans une copropriété de cinq lots. Les deux copropriétaires majoritaires, en accord avec le syndic, ont décidé de créer un droit de préemption au profit des copropriétaires en cas de vente de mon garage. Il n’y a eu aucun vote en assemblée générale ni aucun modificatif au règlement de copropriété. Quelles seront mes obligations à ce sujet en cas de vente ?
M. C.D. – Golfe-Juan
La création d’un droit de préemption au profit du syndicat des copropriétaires en cas de vente de lot, dès lors qu’il n’est pas prévu par le règlement intérieur de la copropriété, nécessiterait un vote en assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. De ce fait, la décision prise par ces deux copropriétaires avec votre syndic ne vous est pas opposable. En cas de vente, le notaire à qui serait notifié ce droit de préemption devra en vérifier la légalité. En tout état de cause, tout syndic – professionnel ou bénévole – voulant faire valoir un tel droit dans le cadre d’un questionnaire de vente engagerait gravement sa responsabilité dès lors que ce droit n’aurait pas de base légale.
«Je Voudrais Savoir», 214, bd du Mercantour — 06290 Nice Cedex 03
Les lettres anonymes ou comportant des coordonnées incomplètes ne peuvent être retenues.