Beim Mietkauf kommt es auf die Bedingungen an
Der Erwerb einer Immobilie ist auch ohne Eigenkapital möglich
Mieten? Oder kaufen? Wer sich für eine Immobilie interessiert, muss sich nicht immer zwischen beiden Möglichkeiten entscheiden. Denn man kann sie auch verbinden: mit dem Mietkauf. Hinter diesem Modell verbirgt sich ein Mietvertrag, bei dem der Mieter die Option hat, das Mietobjekt auf lange Sicht zu kaufen.
Bei der Ausgestaltung des Vertrags sind mehrere Varianten denkbar. „Normalerweise leistet der Kaufwillige eine Anzahlung auf den Kaufpreis und zieht zunächst als Mieter ein“, erläutert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Die Miete wird dabei zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Die Parteien legen nun fest, dass der Mieter die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums kauft.
Eine andere mögliche Variante: Der Mieter kann nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer entscheiden, ob er kaufen möchte. Lehnt er dies ab, erhält er die Anzahlung zurück. Oder der Mieter kauft die von ihm bewohnte Immobilie zu einem vorher festgelegten Kaufpreis, nach dem dann die Miethöhe berechnet wird.
Was für das Modell Mietkauf spricht: „Man kauft nicht die Katze im Sack, sondern weiß, worauf man sich beim endgültigen Kauf einlässt“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Zudem ist die Miete beim Mietkauf häufig gleichbleibend vereinbart. Mieter haben also in aller Regel keine Mieterhöhungen zu erwarten.
Allerdings: Mietkaufimmobilien sind laut Wagner häufig teurer als normal finanzierte Immobilien. Da ein Teil der monatlichen Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird, kann die Belastung des Mietkäufers höher ausfallen als im ortsüblichen Vergleich. Darüber sollten sich Interessenten im Klaren sein. Kaufwillige sollten in jedem Fall die Konditionen des Mietkaufs mit den üblichen Finanzierungsmöglichkeiten über die Banken vergleichen, empfiehlt Hartmann.
So sieht es auch Wagner. Aus ihrer Sicht sind bei dieser Betrachtung aber auch die nichtgeldwerten Vorteile mit einzubeziehen. „Wenn nur mit einem Mietkauf ein eigenes Heim finanziert werden kann, kann sich unter Umständen auch ein teurerer Mietkauf rentieren“, sagt Wagner.
Wer sich für einen Mietkauf entscheidet, sollte bei Vertragsabschluss beachten: Über den Mietkauf können Immobilien im Angebot sein, die auf dem regulären Kaufmarkt nicht interessant sind.
„Der Kaufwillige sollte daher vor Vertragsabschluss im Zweifel einen Gutachter damit beauftragen, den Wert der angebotenen Mietkauf-Immobilie zu ermitteln“, sagt Hartmann. Sie hält es auch für wichtig, die Immobilie auf etwaige Mängel zu untersuchen. Wagner rät, bei Vertragsabschluss
unbedingt alle Eventualitäten abzusichern.
Von großer Bedeutung hierbei: eine Rücktrittsklausel. Diese Klausel klärt, was passiert, wenn der Mietkäufer trotz Ablauf der vereinbarten Frist das Objekt nicht abschließend kauft. „Hier ist vor allem zu klären, was mit Anzahlungen und den geleisteten Mieten passiert“, so Wagner.
Auch ist es machbar, Klauseln in den Vertrag aufzunehmen, dass der Mietkaufvertrag auf Dritte übertragen werden kann, ohne dass die bereits gezahlten Raten verfallen. Zudem ist vorab zu regeln, welche Partei während der Mietzeit für Sanierungsund Modernisierungskosten aufkommt. Und: Was passiert im Falle des Todes des Käufers oder Verkäufers.
Und was ist, wenn der Verkäufer insolvent wird? Auch hier sollten sich Mietkäufer absichern. Geht der
Verkäufer pleite, kann er den Vertrag nicht mehr erfüllen. Wenn es dann keine vertraglichen Regelungen darüber gibt, was mit den Mietzahlungen und eventuellen Anzahlungen geschieht, sind diese „verloren“. „Sinnvoll ist es, sich mit einer Vormerkung im Grundbuch abzusichern, so dass dem Mietkäufer dann ein Recht auf Eigentumserwerb zusteht“, erklärt Wagner.
Bei einer zu kurzen Laufzeit der Optionsphase, etwa bis zu fünf Jahre, besteht die Gefahr, dass das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht des Vermieters verneint. Dann gilt für den Fiskus die nur kurze Phase der Vermietung als „Liebhaberei“, so Wagner.
Die Folge: Der Vermieter kann keine Werbungskosten geltend machen, auch wenn er Ausgaben hat, die Werbungskosten wären. Hat indes der Mietkaufvertrag eine Optionsfrist von 20 oder mehr Jahren oder kann der Vermieter per Überschussprognose seine Gewinnabsicht nachweisen, wird der Fiskus in der Regel die Einkunftserzielungsabsicht bejahen und Werbungskosten voll anerkennen.
Für Mietkäufer stellt sich mitunter die Frage, ab wann ihm als künftigem Käufer die Immobilie steuerlich zugeordnet wird. Mietkäufer sollten sich daher steuerlich beraten lassen. Generell gilt: Der Mietkaufvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden – wie jeder andere Immobilienkaufvertrag auch.
„Für Haushalte mit wenig Einkommen rechnet sich der Mietkauf oftmals nicht“, sagt Hartmann. Sie sind durch die Mietzahlung und die Ansparung auf den Kaufpreis überbelastet. Entscheidend ist, welcher Teil der Miete zur Finanzierung des Kaufs angerechnet wird und ob die Miete angemessen ist. „Dies ist oftmals nicht der Fall“, so Hartmann.