Und Wohnungseigentümer wissen sollten
Drei Experten berichten über die Marktlage und geben Tipps
Anleger setzen nach wie vor auf Immobilien, die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Setzt sich dieser Trend fort? Florian Schreck, Schreck Immobilien, Gabriele Seidenspinner, Geschäftsführerin bei Haus & Grund und Markus Kreuzer von der Augsburger Aktienbank im Gespräch.
Immobilien sind ja schon seit einigen Jahren extrem angesagt. Sehen Sie eine Abschwächung des aktuellen Trends?
Seit 2010 verzeichnen wir im Raum Augsburg einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise. Insbesondere ab dem Jahr 2015 nahm die Nachfrage nochmals spürbar zu. Vor dem Hintergrund des geringen Immobilienangebots wirkt sich dies direkt preiserhöhend aus. In Augsburg haben wir derzeit einen klaren Verkäufermarkt mit steigenden Preisen, aus heutiger Sicht ist eine Abschwächung dieses Trends mittelfristig nicht zu erwarten.
Führt diese Entwicklung nicht automatisch zu überteuerten Preisen, die sich dauerhaft nicht rechnen?
Das aktuelle Preisniveau ist im Vergleich zu den Immobilienpreisen Ende der Neunziger deutlich höher. Bayerische Großstädte wie Augsburg und deren Randgebiete erfreuen sich großer Beliebtheit. Auch künftig wird hier deutlicher Zuzug erwartet. Zudem sind die Immobilienpreise in München für viele nicht mehr finanzierbar. Wir gehen davon aus, dass sich die Ausweicheffekte in Richtung Augsburg weiter verstärken und Immobilien auch künftig rentabel sein werden. Auch Grundstücke sind unbeweglich. Was halten Sie von landund forstwirtschaftlichen Flächen, wenn es um Immobilien geht?
Inwieweit diese als Kapitalanlage sinnvoll sind, hängt von der geplanten Nutzung und der zu erwartenden baurechtlichen Entwicklung ab. Die Bewertung dieser Flächen richtet sich nach ihrer Lage und den Verwertungsmöglichkeiten. Entscheidend sind die Umstände, wonach anzunehmen ist, dass sie in absehbarer Zeit anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, insbesondere als Bauland, Industrieland oder für Verkehrszwecke. Die eigene Immobilie ist oft eine Anschaffung fürs Leben. Können die eigenen vier Wände zur Last werden, wenn die Kinder aus dem Haus sind, der Partner vielleicht verstorben ist und alles in Schuss gehalten werden muss? Schreck: Hierbei kommt es tatsächlich auf den Einzelfall an. Vor allem ist die rechtzeitige Planung für die Immobilie im Alter wichtig, um nicht in Zugzwang zu geraten, wenn sich Anforderungen oder Umstände im neuen Lebensabschnitt verändern. Beim AAB-Immobilienforum am 16. Februar zeige ich verschiedene Möglichkeiten auf, damit die Immobilie im Alter nicht zur Last wird.
Welche Rolle spielt die emotionale Bindung, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht?
Emotionale Bindungen bestehen in der Regel, wenn es um ein eigengenutztes Objekt geht. Tatsächlich können solche Umstände, zum Beispiel, wenn es sich um das Elternhaus handelt, beim Verkauf eine entscheidende Rolle spielen. Bei der Immobilie als Kapitalanlage sollten grundsätzlich nur wirtschaftliche Erwägungen ausschlaggebend sein. Aufgrund der hohen Nachfrage spielt Sympathie kaum noch eine Rolle bei der Preisgestaltung. Unter Umständen entscheidet sich danach aber, welcher Bieter bei gleichen Konditionen letztendlich den Zuschlag erhält.
Auch eine Immobilie verliert mit dem Alter an Wert. Besonders dann, wenn an der Erhaltung und Sanierung gespart wird. Wie viel sollte man jährlich investieren, um hier einem Investitionsstau vorzubeugen?
Die Höhe einer Instandhaltungsrücklage hängt vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Als Richtwert kann hierfür § 28 Zweite Berechnungsverordnung herangezogen werden. Bei Gebäuden beispielsweise, die mindestens 32 Jahre bezugsfertig sind, liegen die Instandhaltungskosten bei 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Dieser Wert kann bei Gebäuden mit entsprechender Abnutzung durchaus höher angesetzt werden.
Das Zinsniveau ist historisch niedrig. Verleitet dies viele Menschen zum Kauf, die besser in einer Mietwohnung aufgehoben wären? Verheben sich da nicht manche auf längere Sicht?
Grundsätzlich ist die Behauptung, dass es wegen der niedrigen Baufinanzierungszinsen günstiger sein soll, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen als zu mieten, sehr gewagt. Gerade in den Großstädten sind die Kaufpreise zuletzt schneller gestiegen als die Mietpreise. Damit wird der Vorteil der günstigen Finanzierung wieder relativiert. Zusätzlich reichen schon wenig höhere Prozentpunkte am Ende der Zinsbindung, dass die monatlichen Kosten in die Höhe schnellen. Damit die Traumimmobilie nicht zum Albtraum wird, ist eine fundierte Beratung von Anfang an unverzichtbar. Immobilien sollen langfristig gesehen sogar eine bessere Rendite erwirtschaften als Wertpapiere. Was halten Sie von dieser Aussage?
Hier kann nur eine rückwirkende Betrachtung durchgeführt werden. Hierbei fällt auf, dass jedes Jahr eine andere Anlageklasse die beste war und jeweils eine andere Klasse das Schlusslicht bildete. Deshalb empfehlen wir, mittelbis langfristige Anlagen je nach Chance- und Risikoneigung auf verschiedene Anlageklassen zu verteilen. In einem gut strukturierten Anlageportfolio werden sich sowohl Immobilien, Aktien, verzinsliche Wertpapiere als auch Edelmetalle finden. Das sind Themen für eine unverbindliche Analyse und Ausarbeitung eines Anlagevorschlags in unserem BeratungsCenter. pm