Durch die Decke
Immobilienmarkt Wer auf der Suche nach seiner Traumwohnung ist, braucht einen prall gefüllten Geldbeutel. Die Mietpreise steigen und steigen. Doch an was müssen sich Vermieter dabei eigentlich halten?
Auch wenn die offizielle Inflationsrate nur geringe Preissteigerungen ausweist – Wohnen zur Miete ist in deutschen Städten richtig teuer geworden. Die Mieten eilen für alle, die neue in ihre Traumwohnung ziehen wollen, von Rekord zu Rekord. Auch wer schon länger in seinen vier Wänden ist, muss sich auf Mietsteigerungen einstellen.
Mit dem Mietvertrag besteht zwar eine vertragliche Vereinbarung, an die beide Seiten gebunden sind. Aber: Ist darin nichts anderes festgelegt, kann der Vermieter die Miete immer dann erhöhen, wenn sie ein Jahr unverändert war.
Langfristig mit regelmäßigen Erhöhungen planen können Mieter, die einen Staffel- oder Indexmietvertrag unterschrieben haben. Staffelmiete bedeutet, dass sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag erhöht. Die Indexmiete orientiert sich an einem Preisindex wie zum Beispiel der Inflationsrate. Eine neue Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung ist bei solchen Verträgen nicht erforderlich. Allerdings muss bei jedem Staffel-Mietvertrag, der nach dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurde, bei jeder neuen überprüft werden, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird.
Bei allen anderen Mieterhöhungen jedoch muss der Vermieter diese ankündigen und der Mieter muss zustimmen. Dafür muss Ersterer dem Mieter eine Frist einräumen. So kann Letzterer in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Diese Bedenkzeit beginnt mit dem Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).
Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Das heißt, sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder sogar stillschweigend erfolgen, indem der Mieter einfach die höhere Miete zahlt. Verweigert er die Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung, kann der Vermieter diese einklagen. Das muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist tun (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Ganz beliebig darf ein Vermieter die Miethöhe nicht verändern, dafür muss es einen Grund geben. Wenn die Betriebskosten mit der Nettokaltmiete zusammen gezahlt werden, dürfen Vermieter Kostensteigerungen weitergeben, so lange es sich um umlagefähige Posten handelt. Wurde das Haus beziehungsweise die Mietwohnung modernisiert, darf der Vermieter elf Prozent der auf die Wohnung anfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.
Für die Frage, ob eine Instandhaltung oder eine Modernisierung vorStaffel liegt, ist entscheidend, ob sich für den Mieter eine Verbesserung ergibt. Bekommt er einen Balkon dazu, ist das der Fall. Wird ein kaputtes Fenster durch ein gleichwertiges ersetzt, stellt der Vermieter einfach nur den vertragsgemäßen Zustand wieder her. Dann darf er die Kosten nicht auf die Miete umlegen.
Mit einer Mieterhöhung kann allerdings auch eine Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten erfolgen. Dafür gibt es für den Vermieter drei Möglichkeiten: Die gängigste Methode ist, die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel zu ermitteln. Das sind Datenbanken, die von der Stadt beziehungsweise von der Gemeinde aufgestellt und mithilfe von ortsüblichen Mietdaten erstellt werden. Inzwischen liegen viele Mietspiegel online im Internet vor und können bequem eingesehen werden. Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, so muss er exakt angeben, welche Daten er dafür eingegeben hat, damit Mieter diese Berechnung genau nachprüfen können.
Eine weitere Möglichkeit für den Vermieter, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln: Er benennt drei ähnliche Vergleichswohnungen und errechnet anhand derer die dafür übliche durchschnittliche Miete. Doch dabei können leicht Fehler auftreten. Zieht der Vermieter beispielsweise unpassende Vergleichswohnungen heran, so ist seine Berechnung ungültig, und Mieter können Widerspruch gegen die Ankündigung der Mieterhöhung einlegen. Entscheidend ist vor allem, ob der Vermieter die drei Vergleichswohnungen präzise genug angegeben hat, damit Mieter die Berechnung genau nachprüfen können, und ob die herangezogenen Wohnungen überhaupt vergleichbar sind.
Eher selten werden vom Vermieter Gutachten zur Miethöhe erstellt, da diese teuer sind und die Vergleichsmiete auf einfacherem Wege ermittelt werden kann. Genau so selten kommen spezielle Mietdatenbanken zur Anwendung, da es diese Datenbanken nur für wenige Städte beziehungsweise Gemeinden gibt.
In jedem Fall hat der Vermieter, der die Miete erhöhen will, die sogenannte Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Der Anstieg der Nettokaltmiete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen, in Ballungszentren wie Augsburg nur um 15 Prozent.