Der Teufel steckt oft im Detail
Wohnfläche Im Zweifel sollte man nachmessen und dadurch sparen
Wer eine Wohnung mietet, will deren Größe wissen. Nach der Quadratmeterzahl richten sich sowohl die Miete, als auch die Nebenkosten. Doch wie verlässlich sind die Maßangaben und was passiert, falls die im Vertrag genannte Zahl nicht stimmt? Fragen und Antworten zur richtigen Wohnfläche.
● Was bedeutet eigentlich Wohnfläche?
Zur Wohnfläche gehören als Wohnraum vermietete Räume – einschließlich Flur, Balkon oder Loggia. Keller, Garage, Waschküche oder Trockenräume zählen nicht dazu, erläutert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Bei Schrägen im Dachgeschoss bleiben Raumteile unter einem Meter Höhe unberücksichtigt. Nutzfläche und die in Bauplänen verzeichnete Grundfläche sind nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.
● Wie erkennen Mieter, ob die Größenangabe stimmt? Manchmal ist schon bei der Besichtigung klar: Die in der Annonce mit 100 Quadratmetern angepriesene
Wohnung passt beim besten Willen nicht in die drei kleinen Kämmerchen hinein. Nachmessen mit Zollstock oder Maßband sei häufig fehlerbehaftet: Zählen Säulen, Heizungsnischen, Fenstervorsprünge dazu? Deshalb empfiehlt der Mieterverein München, das Ermitteln der tatsächlichen Fläche einem Vermessungsexperten zu überlassen. Je nach Wohnungsgröße liege dessen Honorar zwischen 50 und 100 Euro.
In bestehenden Mietverhältnissen kommt das Thema Wohnfläche oft erst zur Sprache, wenn Mieter und Vermieter über andere Sachen streiten. „Zum Beispiel über die Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung. Sonst kommen Mieter erfahrungsgemäß gar nicht auf die Idee, zu prüfen“, sagt Finn Witt, Rechtsanwalt und Mitglied im Arbeitskreis Mietrecht des Deutschen Anwaltvereins.
● Auf welche Vorgaben kommt es an?
Entscheidendes Dokument ist der Mietvertrag. Er enthält mit der vereinbarten Wohnungsgröße und deren Berechnungsgrundlage zwei wichtige Hinweise zur Ermittlung der korrekten Fläche.
Dabei ist das Datum des Mietvertrags maßgeblich: Bei Abschlüssen bis zum 31. Dezember 2003 zählt die II. Berechnungsverordnung als Grundlage. Ab 1. Januar 2004 bildet die Wohnflächenverordnung die Basis, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. „Die Unterschiede betreffen praktisch nur die Balkon- und Terrassenflächen“, erklärt Hartmann.
● Was tun, wenn die Wohnung kleiner als im Mietvertrag ist? Das hängt von der Abweichung ab. „Bis zu zehn Prozent nach oben wie nach unten sind zulässig“, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Ein Anspruch auf Mietminderung und Rückzahlung besteht erst, wenn die Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner ist, als vereinbart.
Bei Mieterhöhungen kommt es auf die tatsächliche Fläche an. Ein Beispiel: Der Vermieter will für eine laut Vertrag 90 Quadratmeter große Wohnung die Miete erhöhen. Diese ist in Wirklichkeit fünf Quadratmeter kleiner – dann ist das Mietplus laut DMB auf 85 Quadratmeter beschränkt. Ist die Wohnung größer, könne der Vermieter aber entsprechend mehr Miete verlangen. Auch bei Nebenkosten zählt die reale Größe. Setzt der Vermieter mehr Fläche an, sollten Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach
Zugang der Abrechnung Einwand erheben und für künftige Zahlungen eine Anpassung an die tatsächliche Fläche verlangen. Überzahlte Miete aufgrund falscher Wohnungsgröße
können Mieter maximal drei Jahre zurückfordern. Dies gilt auch für Nebenkosten. Die Verjährungsfrist beginnt mit Vorlage der Abrechnung.