Riskant oder rentabel?
Immobilienkauf Eine Eigentumswohnung kann auch eine Geldanlage sein. Käufer sollten das Objekt aber trotzdem so auswählen, als ob sie darin wohnen wollten
Eigentumswohnungen werden nicht nur für den Eigenbedarf gekauft. Auch vermietete Immobilien sind gefragt. Käufer nutzen sie als Kapitalanlage, wollen damit gute Renditen erwirtschaften. Aber lohnt sich der Erwerb einer Immobilie zum Vermieten überhaupt?
„Es geht um eine riskante Geldanlage“, stellt Sabine Feuersänger vom Verband Wohnen im Eigentum klar. „Manche haben Glück und entscheiden sich für eine Wohnung in einem Umfeld, das später zu einem angesagten und gefragten Wohnviertel wird.“Dann steigen die Mieten, der Wiederverkaufspreis und damit die Renditen für die Anleger. „Aber wenn der Wert der Immobilie nicht steigt, stimmt meist auch die Rendite nicht.“
Sie rät, Renditeversprechen von Verkäufern vorsichtig zu bewerten und die Angebote mit kühlem Kopf durchzurechnen. Niemand kann die Entwicklung genau voraussehen. Anbieter geben immer nur Prognosen ab. „Da ist auch viel Psychologie im Spiel. Wenn die Anbieterrechnungen zwischen acht Prozent im besten und vier Prozent im ungünstigsten Fall liegen, greifen viele Anleger trotzdem zu“, sagt Feuersänger. „Es kann aber passieren, dass die Renditen später trotzdem gegen null gehen oder es sogar zu Verlusten kommt.“
Man sollte sich den Kauf einer vermieteten Immobilie nicht schönrechnen. „Bei den Einnahmen gibt es nur einen Posten, das sind die Mieten. Die steigen nicht ins Unermessliche. Denen stehen die Ausgaben gegenüber. Und das sind viele verschiedene Positionen, die an der Rendite zehren“, sagt sie.
Steuerliche Vorteile können attraktiv sein
Oft werden vermietete Immobilien aus steuerlichen Gründen gekauft. Vermieter dürfen alle Aufwendungen, die durch ihre Immobile entstehen, von der Steuer absetzen. Sie können Werbungskosten geltend machen, die sich steuersenkend auswirken. Übersteigen diese die Einnahmen aus der Vermietung, entstehen Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden und so die Steuerlast senken.
Die Stiftung Warentest gibt Interessenten ein Hilfsmittel an die Hand, ihre Renditeerwartungen unter Berücksichtigung ihrer Steuerlast realistisch einzuschätzen. Mit einem überarbeiteten virtuellen Rechner können Nutzer einen Investitionsplan für einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren erstellen.
Mohamad Omayrat von Dr. Klein-Baufinanzierung, einem bundesweit tätigen Finanzdienstleister, hat eine Faustformel, um die erwartete Bruttomietrendite für eine Immobilie zu berechnen. „Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 ergibt die Rendite in Prozent.“Je höher der Kaufpreis ist, desto geringer fällt die Rendite aus, wenn die Mieten nicht in gleichem Maße ansteigen.
Sein Tipp: Vermietete oder zu vermietende Eigentumswohnungen sollten so ausgewählt werden, als ob man sie selbst nutzen wollte. Es zählen Lage, Nachbarschaft, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Umweltbelastungen. „Und man muss sich um die Wohnung und die Bewohner kümmern, ihre Bedürfnisse ernst nehmen“, unterstreicht er. „Jeder Auszug eines Mieters führt zu temporärem Leerstand, der die Rendite schmälert.“
Auch die Form der Finanzierung hat Einfluss auf die Rendite. „Unter steuerlichen Gesichtspunkten wäre es am effektivsten, die gesamten Anschaffungskosten, also Kaufsumme und Nebenkosten mit einem Kredit zu finanzieren“, meint er. „Aber darauf lassen sich die Banken nicht gern ein. Gängig ist es, die Nebenkosten und zehn Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital einzubringen und den Rest über einen Bankkredit zu finanzieren.“