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Hausbau Bauen auf dem Grundstück der Eltern geht nicht immer problemlos – wichtige Fragen und Antworten

Kind, du kannst doch bei uns bauen. Für Familien, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, kann ein Haus auf dem elterlichen Grundstück die Lösung sein. Schließlich muss nicht extra ein Bauplatz gekauft werden. Aber vorher gibt es einige heikle Fragen zu klären.

Am Anfang sollte eine ganz grundsätzliche Frage stehen: Dürfen wir dort überhaupt bauen? Das zuständige Bauamt gibt diese Auskunft kostenlos, wie Eva Reinhold-postina vom Verband Privater Bauherren erklärt. Maßgeblich ist hier der Bebauungsplan. Möglich ist etwa, dass der Plan nur einen Anbau, aber keinen Neubau zulässt.

Bei Flächen ohne Bebauungsplan greift der Paragraf 34 des Baugesetzbuchs. „Dieser regelt, dass sich ein neues Gebäude in die vorhandene Umgebung einfügen muss“, erklärt Reinhold-postina. In so einem Fall lauern einige Fallstricke. Erst mal muss eine Bauvoranfrage an das Bauamt gestellt werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die kostet Geld, genauso wie die Entwurfsskizzen eines Architekten, die für die Voranfrage nötig sind.

Steht die Entscheidung fest, müssen die Besitzverhältnisse geklärt werden. Bleiben die Eltern alleinige Eigentümer, sollten sich die Kinder ein Erbbaurecht im Grundbuch eintragen lassen, empfiehlt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „So ist auch im Fall einer Pfändung oder eines Verkaufs – zum Beispiel, weil die Eltern in finanzielle Schieflage kommen – die Nutzung des Hauses gesichert.“Eine solche Klausel schmälere aber den Verkaufswert des Grundstücks erheblich.

Wird man als Miteigentümer des Grundstücks eingetragen, werden vorhandene Lasten geteilt, etwa eine Grundschuld. Auch das Erbrecht muss bei dieser Option genau geklärt werden. Sonst könne es zum Beispiel sein, dass nach dem Tod der Eltern Geschwister Teileigentümer des Hauses sind, sagt Reinhold-postina. „Am besten setzen sich Eltern und Kinder mit einem Steuerberater oder einem Anwalt für Erbrecht zusammen und klären alle diese Punkte ab.“Die sauberste Lösung ist laut den beiden Experten die Aufteilung des Grundstücks. „Das ist aber nur möglich, wenn die Flächen danach noch dem geltenden Bebauungsplan entsprechen“, gibt Happ zu bedenken.

Was ist bei der Aufteilung zu beachten? Führen Zufahrt und Abwasserrohre durch das Grundstück der Eltern, werden entsprechende Leitungsund Wegerechte im Grundbuch festgehalten. „Sonst droht Ärger, sobald das elterliche Grundstück verkauft wird“, mahnt Happ. Denn ohne den Grundbucheintrag kann sich der neue Eigentümer die Nutzung seines Grundstücks für Rohre und Zufahrt teuer bezahlen lassen.

Vor der Teilung gilt es laut Happ zu überlegen, ob der Anteil verkauft oder verschenkt werden soll. Beim Verkauf müssten die Eltern Grunderwerbssteuer zahlen. Bei einer Schenkung an die Kinder gebe es hingegen einen Freibetrag in Höhe von 400 000 Euro, führt der Experte aus. Liegt der Wert unter dieser Summe, wird keine Schenkungssteuer fällig. So lässt sich unter Umständen Geld sparen. Übrigens: Egal ob man nur auf dem Grundstück baut, Miteigentümer wird oder die Fläche teilt, sodass jeder seines hat – Notarkosten fallen immer an.

Was gilt es beim Bau Hauses zu beachten? Bei aller familiären Atmosphäre, privater Rückzug muss sowohl für Eltern als auch Kinder möglich sein. Dafür müssen entsprechende Zonen geschaffen werden. Das geht auf des zweiten dem Grundstück zum Beispiel, indem man durch die Position des Neubaus ein Stück Garten abtrennt. Besonders private Bereiche wie das Schlafzimmer sollten dann eher zu dem separaten Gartenbereich hin liegen als in Richtung Elternhaus.