Förderung und Niedrigzinsen machen’s möglich

Viele Menschen träumen von eigenen vier Wänden, aber fragen sich: Reicht das Geld zum Bauen oder Kaufen? Die Experten sagen: Ganz ohne Eigenkapital geht es nicht. Aber wer alle Möglichkeiten nutzt, kann zum Ziel kommen

Augsburg Ob ihr Geld fürs eigene Haus reicht – das wollten viele Leser während unserer Telefonaktion wissen. Petra Hauschulz von Finanztest und Thomas Eckardt vom Verband der Privaten Bausparkassen beantworteten Fragen. Hier ein Resümee:

Wir haben gespart, müssen Negativzinsen zahlen. Wir denken darüber nach, eine Wohnung im betreuten Wohnen zu kaufen, die wir erst vermieten und später eventuell selber nutzen. Was sagen Sie dazu?

Gute Lösung. Achten Sie darauf, dass die „betreute Wohnung“ein eigenes Grundbuch hat – was nicht immer der Fall ist. Nur so haben Sie Rechtssicherheit, und für den Fall, dass Sie einen Kredit brauchen, gibt es keine Probleme mit der Bank. Eine Förderung für Immobilien, die vermietet werden sollen, gibt es nicht. Bei Neubauten gibt es ggf. einen Tilgungszuschuss über das Kfw-programm Energie effizient bauen. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, was bei Vermietung beachtet werden muss.

Aufgrund der Pandemie wollen wir doch ein Haus kaufen. Eigenkapital ist kaum vorhanden, weil bisher ein Immobilienkauf nicht geplant war. Wie geht es dennoch?

Eigenkapital und Bonität sind die wichtigsten Voraussetzungen für eine Finanzierung. Ist kaum eigenes Kapital vorhanden, sollten Sie dauerhafte, sichere Einkommen haben. Prüfen Sie die Möglichkeit, schuldenfreies Wohneigentum, zum Beispiel von Eltern oder Großeltern, mit einer Grundschuld zu belasten. Das wirkt wie Eigenkapital.

Wie viel eigenes Kapital ist nötig? Was empfehlen Sie?

Grundsätzlich: je mehr, desto besser, das ist klar. Aber mindestens 15 bis 20 Prozent vom Kaufpreis beziehungsweise von den Herstellungskosten sollten vorhanden sein plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer – Bayern aktuell 3,5 Prozent vom Kaufpreis, Notar- und Maklergebühren. Denn die Nebenkosten werden in aller Regel von den Banken nicht mitfinanziert.

Ich bin 55. Bekomme ich noch eine 100-Prozent-finanzierung für eine Immobilie? Ich habe eine kleine lastenfreie Eigentumswohnung.

Da sind Sie im Vorteil, denn die Wohnung kann in die Finanzierung einbezogen werden durch Eintragung einer zusätzlichen Grundschuld. Das wird als Eigenkapital akzeptiert. Ansonsten sind 100-Prozent-finanzierungen schwierig, aber nicht unmöglich. Es kommt vor allem auf das Einkommen an. Die Banken schauen da genau hin – zu ihrer eigenen, aber auch zur Sicherheit des Immobilienkäufers. Wichtig ist, dass die Immobilie zu Rentenbeginn abbezahlt ist, weil dann der Finanzspielraum geringer wird.

Ich bin 70, möchte meinen Hof modernisieren: Gesamtkosten 250000 Euro, Darlehensbedarf 150000 Euro. Meine Bank war dazu nicht bereit. Habe ich keine Chancen, liegt es an meinem Alter?

Es gibt grundsätzlich keine Altersgrenze. Für die Bank kommt es vor allem darauf an, dass Sie die Belastung langfristig tragen können. Weitere Aspekte sind eine altersgerechte Laufzeit des Darlehens und der Gesamtzustand der Immobilie. Lassen Sie sich nicht entmutigen und fragen Sie bei mehreren Banken nach.

Ich bin 56, habe mich von meinem Mann getrennt, die Kinder sind halbwüchsig. Ich behalte das Haus. Ich muss meinem Mann 200000 Euro zahlen und allein weiter die Raten zahlen. Kann ich die Finanzierung allein stemmen?

Wahrscheinlich müssten Sie einen Kredit aufnehmen, um die Anteile Ihres Mannes zu kaufen und ihn auszuzahlen. Das wäre ein klassisches Annuitätendarlehen. Rechnen Sie sich aus, wie hoch die Monatsbelastung sein kann. Eventuell könnten die Kinder mit in den Kreditvertrag aufgenommen werden, sofern sie bereits Geld verdienen. Sprechen Sie zuerst mit Ihrer Hausbank. Holen Sie sich noch andere Angebote.

Mein Bausparvertrag ist 15 Jahre alt. Ich bin dabei, eine Finanzierung für eine Eigentumswohnung zu finden. Soll ich den Vertrag einsetzen?

Bausparverträge, die älter sind als zehn Jahre, haben in der Regel eine sehr gute Guthabenverzinsung; der Darlehenszins ist dafür heute nun unattraktiv. Ihnen ist zu empfehlen, auf das Darlehen zu verzichten und das Guthaben für die Finanzierung zu nehmen. Es wird als Eigenkapital anerkannt.

Wir haben drei Kinder, uns aber zu spät zum Immobilienkauf entschlossen, denn das Baukindergeld gibt es ja nicht mehr. Welche anderen Förderungen kommen infrage?

Für Sie bietet sich die Eigenheimrente an. Es gibt neben der Grundzulage für jedes Kind eine Kinderzulage. Sie selber zahlen vier Prozent Ihres rentenversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens minus der Zulagen in den Vertrag. Soll es schnell gehen, bietet sich statt eines Wohnriester-bausparvertrages ein Riester-darlehen an – das sind die beiden Formen der Eigenheimrente. Sprechen Sie das unbedingt in der Finanzierungsberatung an.

Ich stehe kurz vor Abschluss einer Finanzierung. Gibt es eine Stelle, die das Ganze überprüfen könnte?

Ja, Sie können sich an die Verbraucherzentrale Ihres Bundeslands wenden. Dort gibt es unabhängige Beratung. www.verbraucherzentrale.de

Ich will ein Kfw-darlehen einbeziehen. Meine Bank rät ab. Richtig?

Die Zinsen sind derzeit allgemein sehr niedrig. Es ist tatsächlich nicht gesagt, dass ein Kfw-darlehen im Moment die günstigste Finanzierungsform ist. Neben den Darlehen gibt es aber auch Programme, bei denen man Zuschüsse bekommt, die man nicht zurückzahlen muss. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, fragen Sie auf jeden Fall auch bei normalen Banken an, was ein Darlehen kosten würde.

Ich möchte beim Bau möglichst viel sparen. Was können Sie empfehlen?

Am meisten sparen Sie durch Eigenleistung. Aber überschätzen Sie sich nicht. Elektrische und andere technische Anlagen sollten Sie unbedingt von einem Fachbetrieb ausführen lassen. Außenanlagen, Anstriche, einfache Tapezier- und Verlegearbeiten sind gute Möglichkeiten, Kosten zu sparen. Keinesfalls sparen sollten Sie an der Bauherrenhaftpflichtversicherung und an den Beiträgen zur Bau-berufsgenossenschaft, wenn Ihnen Freunde und Verwandte helfen.

Welche Zinsbindung empfehlen Sie, wenn ich ein Darlehen mit ca. 25 Jahren Laufzeit aufnehmen will?

Eine möglichst lange Zinsbindung, am besten bis zur Rückzahlung des Darlehens. Sie sollten zusätzlich Sondertilgungen vereinbaren. Das kostet zwar etwas mehr, rechnet sich für Sie aber, weil jede Sondertilgung die Laufzeit deutlich verkürzt. Und beziehen Sie auch ein Riesterdarlehen ein. Ihre Beiträge und die Förderung beschleunigen die Tilgung.

Ich möchte mein Haus so verkaufen, dass ich daraus eine monatliche Rente beziehen, aber bis zu meinem Tod drin wohnen kann. Gibt es das?

Ja, es gibt einige seriöse Anbieter. Sie können sich bei der Stiftung Warentest darüber informieren, welche das sind – unter www.test.de/immobilienrente. Aber Vorsicht: Es tummeln sich auch etliche schwarze Schafe. Führen Sie Vorgespräche nie allein, sondern zusammen mit mindestens einer Vertrauensperson. Und lassen Sie den Vertrag ggf. von der Verbraucherzentrale prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Aufgezeichnet von Wiltrud Ziegler

Foto: Alexander Kaya Das Interesse am Bauen und Renovieren ist gerade in Pandemiezeiten enorm gewachsen.