Genau nachmessen lohnt sich

Mietrecht Bei Abweichungen der Wohnfläche um über zehn Prozent, kann man die Miete mindern

Unter Umständen kann sich auch herausstellen, dass eine Wohnung größer ist, als ursprünglich angegeben. „Dann kann der Vermieter auch die Miete erhöhen, sofern es sich nicht um sozialen Wohnungsbau handelt“, betont Osthus. Das Erhöhungsrecht gilt aber nur für die Zukunft, Nachforderungen scheiden aus.

Mitunter werden im Mietvertrag von vornherein keine exakten Angaben zur Wohnfläche verankert, sondern ein Preis für die konkrete Wohnung festgelegt. Erst im Nachgang wird der Preis für die korrekte Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auf einen Quadratmeterpreis heruntergebrochen. Der Rechtssicherheit dient dies jedoch nicht.

Soll die Wohnfläche nun doch genau berechnet werden, spielt auch das Datum, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, eine Rolle. Die „II. Berechnungsverordnung“gilt, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurde. Die Wohnflächenverordnung wird bei Vertragsabschlüssen ab dem 1. Januar 2004 zugrunde gelegt. Die Verordnungen unterscheiden sich nur bei der Berechnung der Balkon- und Terrassenflächen. Heutzutage werden sie in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt. Vor 2004 wurden sie zumeist mit der Hälfte berücksichtigt.

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Neben sämtlichen Zimmern sowie Küche und Bad gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume dazu, sofern sie nach allen Seiten geschlossen sind. Nicht in die Wohnraumberechnung einfließen dürfen sogenannte Zubehörräume. Das sind etwa Abstellkammern, Bodenräume, Dachböden oder Kellerräume.

Gemessen werden die Abstände zwischen den Wänden. Heizkörper, Öfen sowie Wandbekleidungen bleiben bei der Wohnflächenberechnung außen vor. Bei Dachgeschosswohnungen mit ihren Schrägen ist für die Flächenberechnung die Raumhöhe entscheidend.

Liegt die Höhe einer Dachschräge unterhalb von einem Meter, dann darf die dazugehörige Fläche nicht einbezogen werden. Bei einem Maß zwischen einem und zwei Meter zählt die Fläche anteilig zu 50 Prozent. Teile des Raums mit einer Deckenhöhe über zwei Meter fließen zu 100 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. „Diese Berechnungsregeln gelten auch unter Treppen“, betont Osthus. tmn

Foto: Andrea Warnecke/tmn Wenn die Wohnung deutlich kleiner erscheint, als im Mietvertrag angegeben, sollten Mieter nachmessen. Denn bei größeren Abweichungen können sie die Miete mindern. Der Bundesgerichtshof nennt hier eine Mindestspanne von zehn Prozent.