Zwischen Sicherheit und Risiko

Eigentum Was bei der Zinsbindung eines Immobilienkredits für wen sinnvoll ist

mehr tragen kann: „Bei einer Restschuld von 90 Prozent habe ich keine Chance“, so die Einschätzung des Experten. Das Projekt Eigenheim droht zu scheitern.

Eine langfristige Zinsbindung soll vor steigenden Zinsen schützen. Sie ist insbesondere eine Option für Bauherren mit knappem Budget. „Je knapper an der Liquiditätsgrenze, desto länger die Laufzeit“, empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Denn wer viel Fremdkapital braucht und wenig von dem Kredit tilgen kann, sollte das Risiko steigender Zinsen reduzieren – also besser einen Kredit wählen, der länger als die üblichen zehn Jahre läuft. So bleibt mehr Zeit ihn abzutragen. Restschuld und Anschlussdarlehen fallen dann kleiner aus. Das reduziert die Belastung infolge gestiegener Zinsen.

Auf dieses Recht kann man bauen

Ein Vorteil langfristiger Kredite ist deren Flexibilität. „Sie lassen sich mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist bereits nach zehn Jahren kündigen“, sagt Henning Ludwig vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. So haben Darlehensnehmer die Chance umzuschulden, wenn sich die Kreditkonditionen verbessern. Auch die komplette Rückzahlung ist dann möglich. Die Zehnjahresfrist zählt ab der vollständigen Auszahlung des Kredits. Nach Angaben von „Finanztest“bieten Baufinanzierer zudem standardmäßig Ratenwechsel und ein Tilgungswahlrecht an, um die Rückzahlung anzupassen.

Zu einer kurzen Zinsbindung tendieren Experten eher, wenn ein sinkendes Zinsniveau prognostiziert wird. Aber auch für Immobilienkäufer mit finanziellem Spielraum ist möglicherweise eine kurze Zinsbindung zwischen fünf und zehn Jahren attraktiv. Meist können sie eine höhere Tilgung leisten und den Schuldenberg zügiger abbauen. „Je kleiner die Restschuld, desto niedrinicht ger das Risiko der Zinsänderung“, erläutert Sahr. Denn auch, wenn die Zinsen steigen, würden sie sich auf einen geringen Betrag auswirken.

Eine kurze Zinsbindung bietet sich auch an, wenn man das Geld der Bank nur zur Überbrückung braucht: Das Darlehen also schnell ablöst, etwa weil ein Erbe ins Haus steht oder der Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie der Finanzierung der neuen zugutekommt. „Dann ist eine lange Zinsbindung nicht notwendig“, sagt Ludwig.

Darlehen mit kurzer Zinsbindung sind meistens billiger. Denn Banken verlangen für eine langfristige Zinssicherheit oft einen Aufschlag. Dieser schwankt je nach Laufzeit: Max Herbst beziffert die Mehrkosten auf 0,5 Prozent für 15 Jahre und 0,8 Prozent für 20 Jahre. Sahr rechnet mit leicht darunter liegenden Sätzen. Der Aufschlag verteuert das Darlehen insbesondere in den ersten zehn Jahren. Mithilfe von Zinsrechnern im Internet kann man herausfinden, welches Ergebnis – finanziell betrachtet – das bessere ist.

Die Entscheidung für eine Sollzinsbindung ist ein Mix aus Rechnerei und Risikoabwägung: Kann ich mir die Finanzierung der Restschuld zu künftig wahrscheinlich schlechteren Konditionen leisten? Das lässt sich testen: Dafür das komplette Darlehen mit einem Zinssatz von fünf oder sechs Prozent durchkalkulieren. Sahr zufolge erweisen sich die meisten Kreditnehmer als risikoscheu. Mit der Konsequenz, dass für sie „die längere Bindung die bessere Wahl ist“.

Foto: v.poth, Fotolia.com Am besten erst einmal durchrechnen: Die Entscheidung für eine Sollzinsbindung sollte gut durchdacht und abgewägt werden.