Was Kapitalanleger und Vermieter wissen sollten

Immobilien stehen nach wie vor hoch im Kurs, die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Setzt sich dieser Trend fort? Florian Schreck von Schreck Immobilien, Gabriele Seidenspinner, Geschäftsführerin bei Haus & Grund, und Markus Kreuzer von der Augsburger Aktienbank mit ihrer Einschätzung zur aktuellen Lage.

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise. Kann das dauerhaft so weitergehen?

Florian Schreck: Seit 2010 beobachten wir im Raum Augsburg große Preisanstiege am Immobilienmarkt, insbesondere in den letzten drei Jahren verstärkte sich der Aufwärtstrend deutlich. Nach wie vor ist die Nachfrage deutlich größer als das Angebot an Immobilien. Eine gute Position für Verkäufer. Ich gehe davon aus, dass wir in unserer Region einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise beobachten können, vielleicht aber nicht mehr ganz so stark wie in den Vorjahren.

Partizipieren auch Vermieter davon, dass die Preise für Häuser und Wohnungen kräftig steigen? Gabriele Seidenspinner: In Augsburg nur bedingt. Die Kaufpreise sind im Vergleich zu den Mietpreisen deutlich höher gestiegen.

Wer dominiert derzeit den Immobilienmarkt: Kapitalanleger oder Eigennutzer?

Schreck: Neben den klassischen Renditeobjekten, wie Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern, werden von Kapitalanlegern zunehmend auch Immobilien nachgefragt, die früher fast ausschließlich von Selbstnutzern erworben wurden. Kapitalanleger haben heute zunehmend auch Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften im Fokus. Dennoch erwerben diese Objekte weiterhin in erster Linie Eigennutzer.

Ein Mietpreisspiegel wird oft zitiert und dient als Referenz für Mieterhöhungen. Wie stehen Sie dazu?

Seidenspinner: Nur der qualifizierte Mietspiegel ist ein gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel für eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Auf diesen muss auch dann Bezug genommen werden, wenn die Mieterhöhung mit Vergleichsmieten, einem Sachverständigengutachten oder den Angaben aus einer Mietdatenbank begründet wird. Ein qualifizierter Mietspiegel ist sinnvoll, wenn er die tatsächliche Marktlage darstellt. Dann schafft er Markttransparenz und Mieterhöhungsstreitigkeiten könnten vermieden werden. Ein guter qualifizierter Mietspiegel darf sich nicht willkürlich auf Stichproben und deren statistische Erhebungen beschränken. Es müssen die objektiven örtlichen Gegebenheiten berücksichtigt werden. Dies wird in der Praxis aus Kostengründen leider oft vernachlässigt, wie die vielen gerichtlichen Verfahren zeigen. Es gibt Fachleute, die sehen eine drohende Immobilienblase aufziehen und warnen vor deren Platzen. Wie ist Ihre Einschätzung?

Schreck: Ich denke nicht, dass wir in Augsburg von einer Immobilienblase sprechen können. Unter Berücksichtigung vieler Aspekte, die für Augsburg, die Entwicklung der Stadt und die Nachfrageentwicklung am Immobilienmarkt sprechen, gehe ich vielmehr davon aus, dass sich die Immobilienpreise zukünftig auf einem hohen Niveau einpendeln werden. Die Miete anzupassen, ist der Wunsch vieler Vermieter, aber das ist doch heute gar nicht mehr so einfach beim Mieter durchzusetzen? Seidenspinner: Eine einvernehmliche Anpassung ist grundsätzlich wünschenswert und funktioniert auch in vielen Fällen. Im Übrigen gibt es für die Durchführung einer Mieterhöhung gesetzliche Vorgaben. Im Streitfall muss eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gerichtlich geklärt werden.

Wer heute eine Immobilie verkauft - egal aus welchem Grund – hat ein Problem: Was mache ich mit dem erzielten Kaufpreis?

Markus Kreuzer: Um wenigstens ein bisschen Rendite zu erwirtschaften, müssen sich Anleger auch abseits der gängigen Sparbücher und Tagesgeldkonten umsehen. Ob die Zinswende kommt oder einzelne Aktienkurse einbrechen, kann so gut vorausgesagt werden wie die nächsten Lottozahlen. Doch wer sich die Vergangenheit ansieht, kann daraus trotzdem kluge Schlüsse ziehen. Wer 1997 zum Beispiel 10000 Euro in DAX-Aktien investiert hat, kann sich heute inflationsbereinigt über knapp 27 000 Euro freuen – ein Gewinn von 170 Prozent. Und da ist der Wertverlust durch Preissteigerung schon einberechnet. Ob dies für die Zukunft gilt, weiß niemand. Zudem sollte man beim Wertpapierkauf immer auch die Risiken im Blick behalten. So gibt es beispielsweise ein Kursänderungsrisiko, wenn der Wert eines Fonds oder einer Aktie während der Laufzeit fällt und deutlich unter dem Erwerbspreis liegt.

Bei Immobilien winken regelmäßige Mieteinnahmen, bei Wertpapieren Ausschüttungen. Bei Gold muss man auf Wertsteigerungen hoffen. Kann man es sich so einfach machen? Kreuzer: Wie Immobilien und Gold sind Aktien keine Spekulation, sondern Sachwerte, die laufende Erträge generieren und auf lange Sicht an Wert gewinnen können. Anlegern empfehlen wir, die kurzfristige Kursentwicklung auszublenden. Der Anlagezeitraum bei einer Investition in Sachwerten sollte zehn Jahre oder länger sein und auch hier gilt das Gleiche wie beim Winterdienst, Streuung schützt vor dem Ausrutschen!

Gold wird als langfristige Anlage empfohlen, denn etwaige Gewinne ergeben sich aus einem steigenden Goldpreis – und je länger man abwartet, desto stärker steigt der Preis erfahrungsgemäß an. Immobilien hingegen gelten nicht nur als wertbeständig, sondern versprechen zusätzlich auch beachtliche Renditen. pm

Foto: Isabella Sebald Bieten professionelle Unterstützung für die erfolgreiche Vermietung einer Immobilie sowie bei der Geldanlage: Florian Schreck, Gabriele Seidenspinner und Markus Kreuzer (von links).