Unterm Dach

Wohnen Diese Fallen lauern beim Ausbau des Dachgeschosses

Wohnen unterm Dach ist beliebt. Der Straßenlärm ist fern, der Blick über die Gegend oft faszinierend. Für manche Käufer ist das Dachgeschoss einer Eigentumsanlage daher erste Wahl. Ist es nicht ausgebaut, erscheint der Kauf zudem preislich attraktiv. Doch Vorsicht: „Ein Dachgeschoss-Rohling wird in aller Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft“, erklärt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wendelin Monz. Das bedeutet: Der Käufer kann im Nachhinein gegenüber dem Verkäufer keine Mängel geltend machen. Monz rät, den Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt überprüfen zu lassen.

Dabei geht es auch um die Frage, ob die Eigentümer anderer Wohnungen im gleichen Haus dem Ausbau des Dachgeschosses zustimmen müssen. „Maßgebend hierfür ist die entsprechende Teilungserklärung“, erklärt Christoph Herrmann von der Stiftung Warentest. Nach Paragraf 22 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der Ausbau eines Dachbodens eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Die Teilungserklärung kann aber auch vorsehen, dass das nicht nötig ist.

Im nächsten Schritt benötigt man eine Baugenehmigung. „Sie sollten sich beim Bauamt ihrer Stadt erkundigen, ob es bestimmte Vorschriften und Anforderungen gibt“, erläutert Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund (BSB). So gibt es im Bebauungsplan Vorgaben für Dachneigungen und Firsthöhen. Einige Städte und Gemeinden fördern die Maßnahme sogar.

Um den Umfang der nötigen Bauarbeiten zu ermitteln, sollte ein Experte eine Bestandsprüfung machen. So muss beispielsweise ausgelotet werden, ob das Dach regendicht ist und die Wärmedämmung fachgerecht vor- genommen wurde. „Zum Bestandscheck gehört auch zu prüfen, ob Dachsparren und Fußboden zum Beispiel ohne Schädlingsbefall sind“, erläutert Monz.

Auch wenn solche Analysen mitunter mehrere tausend Euro kosten, ist das gut investiertes Geld. Denn so kann realistisch abgeschätzt werden, welche Bauarbeiten wirklich nötig sind. Bei der Raumaufteilung der Grundfläche müssen Mindesthöhen beachtet werden. „Landesbauordnungen schreiben für ständig bewohnte Zimmer eine Mindesthöhe von 2,30 Meter für mindestens 50 Prozent der Grundfläche vor“, erklärt Becker.

Wenn es mit dem Ausbau losgeht, müssen Dachgeschoss-Eigentümer sicherstellen, dass das Gemeinschaftseigentum – Dach, Decken, Wände – nicht beschädigt wird. „Das klingt banal, stellt aber in der Praxis hohe Anforderungen“, sagt Herrmann.

Beauftragte Handwerker sollten vom Fach sein. Denn nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten können für viel Ärger sorgen. „Beispielsweise ist es höchst kompliziert, Dachterrassen oder Balkone beim nachträglichen Einbau korrekt abzudichten“, erläu- tert Herrmann. Ist die Abdichtung fehlerhaft, kann es zum Beispiel bei heftigem Regen zu Wasserschäden in der Wohnung darunter kommen.

Die Folge: Gegen den Dachgeschoss-Eigentümer können Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden – das kann eine Summe von mehreren zehntausend Euro sein. Damit es für den Dachgeschoss-Besitzer keine bösen Überraschungen mit den Handwerkern gibt, sollte ihm ein Architekt oder ein Bauherrenberater während der Ausbauarbeiten zur Seite stehen. tmn