Genau nachmessen lohnt sich

Mietrecht Bei Abweichungen der Wohnfläche um über zehn Prozent, kann man die Miete mindern

114 Quadratmeter soll die Vier-Zimmer-Wohnung groß sein. So jedenfalls steht es im Mietvertrag. Doch stimmt die Wohnfläche? Das Nachmessen kann sich für den Mieter rechnen: Ist die Wohnfläche nur wenige Quadratmeter kleiner, muss der Mieter das zwar hinnehmen. Weicht sie aber um mehr als zehn Prozent ab, kann die Miete gemindert werden, erklärt Rechtsanwalt Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland IVD. Dass der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt ist, wenn die Wohnung um über zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Az.: VIII ZR 295/03 sowie VIII ZR 133/03).

Der Beweis kann aber kompliziert sein: Bei verwinkelten Räumen mit Schrägen und Innenpfeilern etwa können Mieter dazu verpflichtet werden, das Aufmaß durch eine Fachkraft anfertigen zu lassen. Ein Problem: Die Fachkraft wiederum kann zu anderen Ergebnissen kommen als Vermieter und Mieter. „Bei der Vermessung eines Objektes gibt es so viele Ergebnisse, wie Vermesser beauftragt wurden“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Unter Umständen kann sich auch herausstellen, dass eine Wohnung größer ist, als ursprünglich angegeben. „Dann kann der Vermieter auch die Miete erhöhen, sofern es sich nicht um sozialen Wohnungsbau handelt“, betont Osthus. Das Erhöhungsrecht gilt aber nur für die Zukunft, Nachforderungen scheiden aus.

Mitunter werden im Mietvertrag von vornherein keine exakten Angaben zur Wohnfläche verankert, sondern ein Preis für die konkrete Wohnung festgelegt. Erst im Nachgang wird der Preis für die korrekte Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auf einen Quadratmeterpreis heruntergebrochen. Der Rechtssicherheit dient dies jedoch nicht.

Soll die Wohnfläche nun doch genau berechnet werden, spielt auch das Datum, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, eine Rolle. Die „II. Berechnungsverordnung“gilt, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurde. Die Wohnflächenverordnung wird bei Vertragsabschlüssen ab dem 1. Januar 2004 zugrunde gelegt. Die Verordnungen unterscheiden sich nur bei der Berechnung der Balkon- und Terrassenflächen. Heutzutage werden sie in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt. Vor 2004 wurden sie zumeist mit der Hälfte berücksichtigt.

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Neben sämtlichen Zimmern sowie Küche und Bad gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume dazu, sofern sie nach allen Seiten geschlossen sind. Nicht in die Wohnraumberechnung einfließen dürfen sogenannte Zubehörräume. Das sind etwa Abstellkammern, Bodenräume, Dachböden oder Kellerräume.

Gemessen werden die Abstände zwischen den Wänden. Heizkörper, Öfen sowie Wandbekleidungen bleiben bei der Wohnflächenberechnung außen vor. Bei Dachgeschosswohnungen mit ihren Schrägen ist für die Flächenberechnung die Raumhöhe entscheidend.

Liegt die Höhe einer Dachschräge unterhalb von einem Meter, dann darf die dazugehörige Fläche nicht einbezogen werden. Bei einem Maß zwischen einem und zwei Meter zählt die Fläche anteilig zu 50 Prozent. Teile des Raums mit einer Deckenhöhe über zwei Meter fließen zu 100 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. „Diese Berechnungsregeln gelten auch unter Treppen“, betont Osthus. tmn

Foto: Andrea Warnecke/tmn Wenn die Wohnung deutlich kleiner erscheint, als im Mietvertrag angegeben, sollten Mieter nachmessen. Denn bei größeren Abweichungen können sie die Miete mindern. Der Bundesgerichtshof nennt hier eine Mindestspanne von zehn Prozent.