Wie viel Platz dürfen neue Wohnungen brauchen?

Baugrund ist in Augsburg teuer und rar. Die Folge: Neubaugebiete mit Einfamilienhäusern wird es immer weniger geben. Der Bund Naturschutz hat noch weitreichendere Überlegungen

In Augsburg werden immer weniger Einfamilienhäuser gebaut. Dafür steigt im Trend die Zahl der fertiggestellten Mehrfamilienhäuser: Diese Entwicklung – typisch für Großstädte mit hohem Wohndruck – dürfte sich in den kommenden Jahren noch verstärken. In den Bebauungsplänen, die aktuell entwickelt werden, sind fast ausschließlich Mehrfamilienhäuser eingeplant. Grund, so Baureferent Gerd Merkle (CSU), sei der hohe Bedarf an Wohnungen.

Von den knapp 190 im vergangenen Jahr fertiggestellten Wohnhäusern waren 120 Einfamilien- und 54 Mehrfamilienhäuser. Fünf Jahre zuvor waren es noch 204 Einfamilienund 37 Mehrfamilienhäuser gewesen. Ein Grund für die Verschiebung dürfte auch sein, dass die Bodenpreise in Augsburg in den vergangenen Jahren durch die Decke gingen: Bis zu 40 Prozent Preissteigerung bei bebaubaren Grundstücken wurde für die Jahre 2015 und 2016 vom Gutachterausschuss der Stadt festgestellt – aus Sicht von Grundeigentümern, die Wohnbau umsetzen wollen, lohnt es sich, dichter zu bauen.

Auch was die Geschosshöhe betrifft, geht die Stadt inzwischen zunehmend von vier bis fünf Stockwerken als Standard aus. Beispiele sind der Martinipark im Textilviertel, die Ladehöfe, die Planungen für den Dehnerpark in Kriegshaber sowie für das Zeuna-Stärker-Areal in Oberhausen. Auch in Haunstetten Südwest werde es eine gewisse „urbane Dichte“geben, so Merkle. Die Geschosshöhe sei wohl der „größte Umdenkprozess“, der in Augsburg städtebaulich bevorstehe.

Es ist kein Wunder, dass die Stadt sich über verdichtetes Bauen Gedanken macht: Gemessen am Zuzug sind in Augsburg in den vergangenen Jahren zu wenig Wohnungen entstanden, was auch an der Verfügbarkeit von Bauland liegt. Gleichzeitig ist Wohnbebauung der größte Treiber beim Flächenverbrauch in den vergangenen Jahren gewesen. Von 2014 auf 2016 hat die mit Wohnungen zugebaute Fläche um 20 Hektar zugenommen. Insgesamt wurden in den vergangenen 15 Jahren im Durchschnitt um die 38 Hektar pro Jahr zugebaut.

Bund Naturschutz, der zu den Unterstützern des Volksbegehrens für eine FlächenverbrauchsObergrenze zählt, beobachtet man die Entwicklung aufmerksam. Zuletzt stellte die Naturschutzorganisation eine Studie vor, in der Möglichkeiten des flächensparenden Bauens für Augsburg vorgestellt werden. Der Kernpunkt sind Möglichkeiten der Nachverdichtung. Es sei realistisch, von einem Potenzial von bis zu 5350 Wohnungen auszugehen, die ohne zusätzlichen Flächenverbrauch errichtet werden können, so der Stadtplaner Prof. Wolfgang Rid, der die Studie im Auftrag der Naturschützer erstellte.

Rid sieht das größte Potenzial darin, Mehrfamilienhäuser aufzustocken. 4000 Mehrfamilienhäuser gibt es in Augsburg, die zwischen 1950 und 1989 gebaut wurden und in der Hand eines Eigentümers sind, also als besonders geeignet angesehen werden. Würden zehn Prozent der Eigentümer mitziehen und die Gebäude im Einzelfall die baulichen Voraussetzungen für eine Aufstockung erfüllen, komme man auf ein Potenzial von 950 Wohnungen.

Auch in Einfamilienhausgebieten sieht die Studie noch Potenzial (2100 zusätzliche Wohnungen). Allerdings sind Eigentümer oft nicht willens oder Abstandsflächen müssen eingehalten werden. Die Stadt hat wie berichtet für Viertel mit Siedlerhäusern ein Gestaltungshandbuch für Erweiterungen entwickelt und berät Eigentümer gezielt. „Viele Bürger haben bereits die Möglichkeit einer Nachverdichtung ihrer Grundstücke angefragt und konkrete Planungen ausgearbeitet“, sagt Baureferent Merkle. Konkrete Zahlen zur Umsetzung gibt es aber nicht.

Der wohl interessanteste Ansatz Rids ist die Überbauung von Parkplätzen durch aufgeständerte Gebäude auf Stelzen, mit denen die Parkplätze weitgehend erhalten werden können. „Das ist aber auch einer der schwierigsten Bereiche“, sagt Rid. Unter anderem sei Wohnen mitten im Gewerbegebiet baurechtlich nicht möglich. Es gebe in Augsburg aber eine Reihe von DisBeim countern an der Grenze zwischen Gewerbe- und Wohngebiet, die in Frage kommen könnten.

Rid verweist darauf, dass in anderen Städten Discounter dazu übergehen, bei ihren Neubauten auf die Ladenräume im Erdgeschoss noch Wohngeschosse aufzusatteln. Ein Beispiel für ein aufgeständertes Gebäude entsteht momentan an der Bürgermeister-Ackermann-Straße. Bauherr Bernhard Spielberger erweitert seine Seniorenresidenz Albaretto dort um ein Gebäude, in dem 43 Wohnungen auf Stelzen über der Grundfläche eines Ärztehaus-Parkplatzes „schweben“.

Insgesamt, so Irene Kuhn vom Bund Naturschutz, könne die Stadt jedenfalls nicht wachsen, indem sie einfach nur neue Wohngebiete ausweist. Neben der steigenden Einwohnerzahl verweist Kuhn darauf, dass die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Kopf in den vergangenen Jahren auf rund 40 gestiegen ist. Neben Nachverdichtung und höheren Gebäuden sei ein Ansatz, flexible Wohnungen zu bauen, deren Grundriss sich je nach Lebensalter und -situation vergrößern und verkleinern lässt.

Wohnungen „schweben“über Parkplätzen