Abstimmen statt umsetzen

Worauf es bei der Umwandlung von Flächen ankommt

Wohnen oder Gewerbe? Wie eine Immobilie genau genutzt werden darf, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Von diesen Vorgaben dürfen Eigentümer nicht eigenmächtig abweichen. Darauf macht der Eigentümerverband Haus und Grund in seiner Zeitschrift „Das Grundeigentum“(10/2018) aufmerksam.

Er bezieht sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: V ZR 307/16). Ist ausschließlich die gewerbliche Nutzung der Teileigentumseinheiten vorgesehen, dürfen diese nicht einfach in Wohnraum umgewandelt werden. Möglich wäre das nur durch eine Änderung der Teilungserklärung – im Zweifel im Wege einer Klage.

In dem verhandelten Fall waren die sieben Eigentumseinheiten des Objektes laut Teilungserklärung zur gewerblichen Nutzung vorgesehen. In dem Haus hatten sich vor allem Arztpraxen und eine Apotheke angesiedelt. Nachdem in unmittelbarer Nähe ein großes Ärztehaus errichtet worden war, zogen mehrere Ärzte aus dem Haus aus. Nach vergeblichen Versuchen, gewerbliche Nachmieter zu finden, teilte der beklagte Eigentümer seine Einheit auf und vermietete sie als Wohnraum. Daraufhin klagten die restlichen Teileigentümer.

Mit Erfolg: Die Nutzung als Wohnraum sei hier nicht zulässig. Eine solche Nutzung gehe mit Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik einher. Das sei mit einer gewerblichen Nutzung nur schwer vereinbar. Die übrigen Eigentümer hätten ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter der Anlage erhalten bleibt, um Konflikte einer gemischten Nutzung zu vermeiden.

Der Beklagte hätte sich vor dem Umbau mit der Eigentümerversammlung absprechen sollen. Wenn die anderen Teileigentümer zugestimmt hätten, könnte eine Änderung in der Gemeinschaftsordnung die Nutzung als Wohnraum erlauben.

Aller Aufwand umsonst? Wer seine Gewerbefläche in eine Wohnfläche umwandeln will, muss einiges beachten.