Dürfen Mieter einfach umbauen?
Wohnen Viele Bewohner von Mietwohnungen würden gern eine neue Küche einbauen. Oder einen Kaminofen oder ein Bad. Doch selbst mit dem Okay der Eigentümer kann das rechtlich heikel werden. Was zu beachten ist.
Augsburg Schöner Wohnen steht in diesen Corona-Zeiten ganz oben auf der Wunschliste von Millionen Mietern. Viele träumen von einer schicken, neuen Einbauküche. Von einer ebenerdigen Dusche, größeren Räumen, edlem Parkett, Kaminfeuer im Wohnzimmer oder einem Wintergarten. So manche LangzeitMieter wären gern bereit, auf eigene Kosten zu modernisieren. Doch größere Umbauten in gemieteten Objekten sind rechtlich heikel. Auf keinen Fall sollen Mieterinnen und Mieter ohne das Okay der Vermieterin oder des Vermieters Fakten schaffen, warnt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund: „Da heißt es höllisch aufpassen.“Selbst die Eigentümer-Zustimmung schützt nicht automatisch vor Rückbau beim Auszug. Mieter mit Behinderung haben dagegen gute Karten, Umbaupläne durchzusetzen.
Was sagt das Gesetz?
Mieter haben kein Anrecht darauf, ihr gemietetes Zuhause in größerem Stil umzubauen. Sie müssen die Wohnung so akzeptieren, wie sie sie angemietet haben. Nach Belieben auf eigene Kosten einrichten und verschönern ist erlaubt, bauliche Veränderungen sind es nicht. Zum Einrichten gehören zum Beispiel Arbeiten, die nicht in die Bausubstanz eingreifen und am Ende der Mietzeit leicht wieder entfernt werden können. Kein Problem ist zum Beispiel der Einbau von Hochbetten für die Kinder, die Montage einer Duschabtrennung auf die Badewanne, der Austausch eines Waschbeckens. Auch Raumteiler, Antennenanlagen oder lose verlegte Teppichböden sind erlaubt. Für alles, was nach Mietzeitende wieder mitgenommen werden kann, braucht es keine Genehmigung des Vermieters. Das gilt sogar für Einbauküchen. Doch Vorsicht: Müssen für die neue Traumküche Starkstromanschluss, Gas- oder Wasserleitungen verlegt und Wände aufgeklopft werden, ist die Grenze zur Verschönerung überschritten. Der Vermieter muss die Veränderung absegnen.
Wann muss der Vermieter zustimmen?
Sobald gewünschte An- oder Umbauten nur schwer oder gar nicht mehr zurückzubauen sind, liegt eine Beeinträchtigung der Bausubstanz vor, mahnt Juristin Hartmann zur Vorsicht. Solchen Vorhaben muss der Vermieter in jedem Fall zustimmen, selbst wenn das gemietete Ob
jekt damit aufgewertet wird. Darunter fallen Wanddurchbrüche für offene Küchen, zusammengelegte Räume, der Anbau eines Wintergartens oder die Modernisierung von Bädern inklusive neuer Fliesen und begehbarer Dusche. Auch das Abschneiden oder Erweitern von Türen darf kein Mieter im Alleingang durchziehen, auch den Einbau einer Katzenklappe nicht. Gleiches gilt für einen gesetzten Kaminofen – auch wenn Schornstein wie Rauchanschluss schon im Haus vorhanden sind. Vermieter müssen es nicht einmal akzeptieren, wenn Mieter einen verschlissenen Teppich auf eigene Kosten durch hochwertiges Parkett ersetzen wollen. Auch der Wechsel des Bodenbelags sei eine bauliche
die vom Eigentümer abgelehnt werden kann, gibt Hartmann zu bedenken.
Wie komme ich dennoch zum Ziel?
Ob ein Eigentümer offen ist für Modernisierungswünsche, hängt nicht zuletzt von der Überzeugungskraft des Mieters und von einem unbefristeten, guten Mietverhältnis ab. Oft genug seien Vermieter damit einverstanden, dass Mieter das angemietete Objekt auf ihre Kosten umgestalten und aufwerten, erklärt Hartmann. „Aber bitte keinen kostspieligen Umbau nur auf Basis einer mündlichen Zusage angehen“, rät die Juristin. Mieter sollten ihre Investition in jedem Fall vertraglich absichern und zugleich mit dem
Vermieter schriftlich vereinbaren, was für den Fall des Auszugs gilt. „Im Idealfall heißt das: Das neue Parkett oder die ebenerdige Dusche müssen nicht zurückgebaut werden, der Vermieter übernimmt alles und zahlt auch noch einen Wertersatz“, so Hartmann. Einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass Geld fließt, haben umbauwillige Mieter nicht
Warum ist eine Anti-Rückbau-Regelung wichtig?
Selbst wenn der Vermieter den Umbauplänen zugestimmt hat, ist die gesetzliche Rückbaupflicht für den Mieter nicht automatisch vom Tisch. Bei späterem Streit mit dem Vermieter oder nach Eigentümerwechsel kann das bei Auszug tüVeränderung, ckisch werden. Nach Paragraf 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss die Mietwohnung im selben Zustand wie bei Einzug zurückgegeben werden. Darauf kann der Vermieter bestehen. Ob Waschbecken, Parkett oder Einbauküche: Rein rechtlich betrachtet müsste alles wieder raus, auf eigene Kosten. Denn: Die Zustimmung des Vermieters gilt grundsätzlich nur als Duldung für die Dauer des Mietverhältnisses. Um sich gegen Rückbau abzusichern, sollten Mieter schriftlich vereinbaren, dass der Vermieter die Umbauten übernimmt oder dass der Nachmieter das tut.
Was, wenn ich ohne Genehmigung umbaue?
Auch wenn eine Badmodernisierung oder ein Fischgrät-Parkett vom Feinsten geplant sind: Die Vermieterin muss damit nicht einverstanden sein. Lehnt sie ab, sollten Mieter auf keinen Fall eigenmächtig handeln, betont Hartmann. Das Projekt sei damit vom Tisch, ohne Wenn und Aber. Wer sein Vorhaben dennoch durchzieht oder gar nicht erst um Erlaubnis gefragt hat, riskiert Baustopp, Rückbau, Abmahnung, Schadenersatz und nicht zuletzt die Kündigung. Vor allem, wenn der Mieter sich weigert, eigenmächtige Veränderungen auf eigene Kosten wieder rauszureißen. Dass schon der ungenehmigte Einbau einer Katzenklappe zur Kündigung führen kann, bekam eine Mieterin aus Berlin zu spüren. Sie hatte sich geweigert, die Tür wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Der Vermieter klagte und bekam Recht.
Was gilt bei Behinderung?
Wollen behinderte Mieter barrierefrei umbauen, kann sich der Vermieter in der Regel nicht dagegen sperren, wie Hartmann betont: „Solche Mieter haben sogar Anspruch auf Zustimmung.“Damit Menschen mit Handicap weiter in ihrer Mietwohnung bleiben können, dürfen sie etwa ebenerdige Duschen oder schwellenfreie Böden einbauen, Türen verbreitern oder Haltegriffe anbringen. Selbst bauliche Veränderungen im Gemeinschaftsbereich eines Mehrfamilienhauses wie ein Treppenlift sind nicht ausgeschlossen. Aber: Behinderte haben keinen Anspruch darauf, dass ihr Vermieter die Umbauten finanziert. Eigentümer können auf einer finanziellen Sicherheitsleistung bestehen, damit sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben, sollte der Mieter bei Auszug seiner Rückbaupflicht nicht nachkommen.