Die Katze im Sack?
Was man bei Eigentumswohnungen beachten sollte
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt mehr als nur die eigenen vier Wände. Ihm gehört immer auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten deshalb auch die Flurflächen, das Dach, die Außenfassade und das Grundstück in Augenschein genommen werden.
Der Grund dafür ist einleuchtend: „Das größte Risiko beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung sind Sanierungen des Gemeinschaftseigentums, die den einzelnen Eigentümer auch schon bald nach dem Kauf viel Geld kosten können“, sagt Sabine Feuersänger vom Verband Wohnen im Eigentum.
Helfen bei der Einschätzung kann ein Gutachter oder zumindest ein fachlich kompetenter Begleiter. „Nur in seltenen Fällen kann ein Kaufinteressent auf den ersten Blick erkennen, ob in nächster Zeit eine Sanierung fällig werden könnte“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Ebenfalls wichtig: „Vor dem Erwerb sollte der Verkäufer dem Kaufinteressenten einen Einblick in die Beschluss-Sammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen“, erläutert Annett EngelLindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Dafür macht der Verkäufer für den Kaufinteressenten bei der Verwaltung einen Termin aus oder geht mit. Ist das nicht möglich, sollte der Verkäufer eine aktuelle Kopie der Beschluss-Sammlung haben und zeigen können.
Eine zentrale Frage ist: Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? „Je höher der Betrag, desto weniger müssen Eigentümer bei großen Reparaturen als Sonderumlage zusätzlich zum Hausgeld aufbringen“, so Feuersänger.
Kaufpreis ist Verhandlungssache
Interessenten sollten sich auch einen Grundbuchauszug und den Energieausweis zeigen lassen, rät Wagner. Gleiches gilt für die Teilungserklärung sowie für die Gemeinschaftsordnung. Daraus lässt sich lesen, welche Gepflogenheiten in der Gemeinschaft gelten. Ist das Gemeinschaftseigentum in einem eher schlechten Zustand, dann kann dies den Kaufpreis für die Wohnung beeinflussen. „Grundsätzlich ist der Kaufpreis Verhandlungssache“, betont Engel-Lindner.
Vorsicht beim Wohnungskauf ist geboten, wenn einem Miteigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört, gibt Feuersänger zu bedenken. Denn über die Verwaltung und Ge- staltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird in einer WEG oft per Mehrheitsbeschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, kann dieser häufig alle anderen Eigentümer überstimmen und über Sanierungen quasi alleine entscheiden.
Auch besonders kleine WEG können ihre Tücken haben. Bilden ein Zweifamilienhaus oder die beiden Hälften eines Doppelhauses eine WEG, können Beschlüsse nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten beim Verwalter außerdem die genaue Höhe des monatlich zu zahlenden Hausgeldes erfragen. „Auch diese Summe sollte von vornherein einkalkuliert werden, denn die Belastung durch das Hausgeld ist in vielen Fällen ungleich höher als durch im Mietverhältnis anfallende Nebenkosten“, sagt Wagner. Ein Blick in die Hausordnung ist ebenfalls zu empfehlen. Per Hausordnung kann zum Beispiel auch das Halten von Tieren verboten oder Ruhezeiten können vorgegeben sein.
Ganz wichtig: Sich als Erwerber vor dem Kauf möglichst die Miteigentümer anschauen. So kann man abschätzen, ob ein künftiges Zusammenleben harmonisch verlaufen wird – oder eher nicht.