Wie schafft man zusätzlichen Wohnraum?
Baulücke, großes Grundstück, Platz im Hof. Es gibt viele Flächen, die sich noch bebauen lassen. Doch so naheliegend ein Projekt auch erscheinen mag – die Tücke liegt oft im Detail
Grundstücke sind in Ballungsgebieten Mangelware, daher werden dort auch bereits bebaute Flächen stärker genutzt. Nicht nur für Investoren, sondern auch für private Bauherren kann aufstocken, abreißen und neu bauen sowie zusätzliche Bebauung des Grundstücks attraktiv sein. Das Baurecht setzt einer solchen Nachverdichtung allerdings Grenzen.
„Auch private Eigentümer haben oft zahlreiche Möglichkeiten, mehr aus ihrer Immobilie zu machen“, weiß Rechtsanwalt Martin Voigtmann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im
Deutschen Anwaltverein (DAV). Nachverdichtung meint nicht nur die Entwicklung brachliegender Flächen, sondern zielt auch auf die Optimierung bereits genutzter Grundstücke ab.
„Die Zulässigkeit des Bauvorhabens ist häufig abhängig von den konkreten Gegebenheiten vor Ort“, sagt David Reichert vom Bundesinnenministerium. „Entscheidend ist beispielsweise, welche Festsetzungen der Bebauungsplan vorsieht, welche baulichen Nutzungen in der näheren Umgebung vorhanden sind und welches konkrete Vorhaben verwirklicht werden soll.“
In Gebieten, in denen ein Bebauungsplan existiert, sind dessen Vormaßgebend. Der Bebauungsplan enthält etwa Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche, zur Bauweise, zu Flächen für den Verkehr und zu weiteren Fragen.
„Manche Pläne legen fest, dass etwa nur Wohnbebauung zulässig sein soll, andere bestimmen etwa auch die Geschossflächenzahl“, erklärt Rechtsanwalt Joachim Kloos, der ebenfalls in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein tätig ist.
Wenn der Plan auf eine regelungsbedürftige Frage keine Antwort gibt, gilt diesbezüglich die Baunutzungsverordnung. Aber auch, wenn es keinen Bebauungsplan gibt, dann darf ein Bauvorhaben trotzdem nicht in Widerspruch zur vorhandenen Bebauung treten.
Die Erkenntnis, dass Bauvorhaben und Vorgaben des Bebauungsplans voneinander abweichen, bedeutet noch nicht das Aus für die Pläne des Bauherren: „Der Grundstückseigentümer sollte sich dann überlegen, eine Ausnahme oder Befreiung zu beantragen“, empfiehlt Voigtmann.
Wenn eine Ausnahme im Plan vorgesehen ist, dann hat der Plangeber an entsprechende Sonderlösungen gedacht. „Mit entsprechender
Begründung wird eine solche Ausnahme in der Regel genehmigt“, so Kloos.
In traditionellen Gemeinden oder Ferienorten kann dem Bauherrn neben dem Bebauungsplan auch gemeindliches Satzungsrecht in die Quere kommen. „Durch städtebauliche Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen können Kommunen auf das örtliche Erscheinungsbild einwirken oder ein bestimmtes Stadtbild konservieren“, erläutert Kloos.
Manche Gemeinden würden etwa bestimmte Dachformen oder traditionelle Fassadengestaltungen vorschreiben. „Aber auch davon kann man sich befreien lassen“, versichert der Fachanwalt für Verwaltungsrecht.
Neben baurechtlichen Bestimmungen müssen oft natur- und denkmalschützende Vorschriften beachtet werden: „Bei der nachverdichtenden Bautätigkeit in bestehenden Quartieren versuchen wir, wertvollen Baumbestand zu schützen“, sagt Cornelius Mager, Leiter der Lokalbaukommission der Stadt München. Auch der Denkmalschutz spiele eine große Rolle.
Bauherren, die ein Vorhaben angehen wollen, rät Rechtsanwalt Kloos, auf dem Internetauftritt der Kommune alle gültigen Erhaltungsund Gestaltungssatzungen nachzuschauen, bevor man konkregaben te Entwürfe anfertigen lässt. Mit einem Antrag auf planungsrechtliche Auskunft erhält man beim zuständigen Bauamt Einblick in den Flächennutzungs- und Bebauungsplan.
Wer eine verbindliche Auskunft haben möchte, ob ein bestimmtes
Vorhaben möglich ist, der sollte einen Bauvorbescheid einholen: Dieser erlaubt noch nicht, mit dem Bauen zu beginnen. Die Behörde gibt aber verbindlich Auskunft darüber, ob Details wie eine bestimmte Nutzung, Bauart oder Größe zulässig ist.