Bun­des­ge­richts­hof stärkt Rech­te der Mie­ter

Ein Ber­li­ner soll sei­ne Woh­nung ver­las­sen, weil der Ei­gen­tü­mer ein Bü­ro ein­rich­ten will. Die Karls­ru­her Rich­ter hal­ten die Kün­di­gung für un­gül­tig – und ma­chen Ver­mie­tern Auf­la­gen

Friedberger Allgemeine - - Wirtschaft -

Karlsruhe Der Bun­des­ge­richts­hof schützt Mie­ter bes­ser vor ei­ner Kün­di­gung: Wenn der Ver­mie­ter in der Woh­nung sei­ne Bü­ro- oder Ge­schäfts­räu­me ein­rich­ten will, hat das nicht zwangs­läu­fig Vor­rang. Künf­tig müs­sen Ge­rich­te in je­dem Ein­zel­fall ab­wä­gen, ob die In­ter­es­sen des Ei­gen­tü­mers so ge­wich­tig sind, dass sie die Räu­mung recht­fer­ti­gen. Das er­gibt sich aus ei­nem Grund­satz­ur­teil (Az. VIII ZR 45/16), das ges­tern ver­kün­det wur­de.

Bis­her war es ver­brei­te­te Pra­xis, in sol­chen Fäl­len ein „be­rech­tig­tes In­ter­es­se“an der Kün­di­gung an­zu­neh­men – ähn­lich wie beim Ei­gen­be­darf, al­so wenn der Ver­mie­ter oder des­sen na­he An­ge­hö­ri­ge in ei­ner neu­en Le­bens­si­tua­ti­on selbst in die Woh­nung zie­hen möch­ten. Der Mie­ter hat hier in der Re­gel kei­ne gro­ßen Chan­cen, sich zu weh­ren.

Die Vor­sit­zen­de Rich­te­rin Ka­rin Mil­ger räum­te ein, dass das zu­min­dest teil­wei­se mit frü­he­ren BG­HEnt­schei­dun­gen zu­sam­men­hän­ge, die of­fen­sicht­lich miss­ver­stan­den wor­den sei­en. Ei­nen Fall aus Ber­lin nahm der Se­nat des­halb nun zum An­lass, die Li­nie neu vor­zu­ge­ben. Mil­ger be­ton­te, dass es im Streit um Woh­nungs­kün­di­gun­gen oft um Be­lan­ge ge­he. „Des­halb wün­schen wir uns, dass man sich da­für in den In­stan­zen die aus­rei­chen­de Zeit nimmt“, sag­te sie.

Grund­sätz­lich hat der Ver­mie­ter den BGH-Vor­ga­ben zu­fol­ge bes­se­re Chan­cen, wenn er in der Woh­nung le­ben und ar­bei­ten möch­te. Will er die Räu­me aus­schließ­lich ge­werb­lich nut­zen, muss es da­für ge­wich­ti­ge Grün­de ge­ben – et­wa wenn er sonst nicht ren­ta­bel ar­bei­ten kann. Im Ber­li­ner Fall sieht der Se­nat sol­che Nach­tei­le nicht. Dort hat­te ein Mie­ter nach 40 Jah­ren aus­zie­hen sol­len, weil der Ehe­mann der Ver- mie­te­rin in der Woh­nung Ak­ten sei­ner Be­ra­tungs­fir­ma un­ter­brin­gen woll­te. Der BGH konn­te nicht er­ken­nen, war­um das nicht auch et­was wei­ter ent­fernt mög­lich sein soll­te.

Der Mie­ter kann al­so blei­ben. Die Ber­li­ner Ge­rich­te hat­ten zu­vor die Kün­di­gung für be­rech­tigt ge­hal­ten, die Räu­mung aber we­gen ei­nes neu­en Schutz-Ge­set­zes für Wohn­raum un­ter­sagt. Um die Woh­nungs­not in der Haupt­stadt zu lin­dern, ist es nur noch un­ter stren­gen Auf­la­gen er­laubt, in ei­ner Woh­nung ein Bü­ro, ei­ne Kanz­lei oder ei­ne Pra­xis ein­zu­rich­ten oder dort Fe­ri­en­gäs­te ein­zu­e­xis­ten­zi­el­le quar­tie­ren. We­gen der grund­sätz­li­chen Be­den­ken spiel­te die­ses Zwe­ck­ent­frem­dungs­ver­bot vor dem BGH kei­ne Rol­le mehr.

In ei­nem zwei­ten Fall aus Ko­blenz mahn­te der Se­nat eben­falls mehr Sorg­falt bei der Prü­fung an. Hier soll­te ein Mie­ter wei­chen, um Platz für den neu­en Haus­meis­ter zu ma­chen. Am En­de zog die­ser aber gar nicht ein – son­dern ei­ne ganz an­de­re Fa­mi­lie. Der Mie­ter sieht sich ge­täuscht und will Scha­den­er­satz für sei­ne Um­zugs­kos­ten und die neue hö­he­re Mie­te. Der Ver­mie­ter sagt, der Haus­meis­ter ha­be sich spä­ter um­entschie­den. Er wol­le we­gen Knie­be­schwer­den doch nicht in den drit­ten Stock. Das Be­ru­fungs­ge­richt fand die­se Be­grün­dung plau­si­bel.

An­ders die Karls­ru­her Rich­ter: Sie hal­ten die Darstel­lung für „kaum nach­voll­zieh­bar“und ma­chen ei­ne kla­re Vor­ga­be für ähn­li­che Fäl­le: Braucht der Ei­gen­tü­mer die Woh­nung – an­ders als an­ge­kün­digt – letzt­lich nicht, muss er das gut und stim­mig be­grün­den. Kommt er sei­ner „be­son­de­ren Dar­le­gungs­last“nicht nach, sei­en die Ge­rich­te ver­pflich­tet, da­von aus­zu­ge­hen, dass der Mie­ter hin­ters Licht ge­führt wur­de.

Fo­to: Tim Bra­ke­mei­er, dpa

Mie­ter sind künf­tig bes­ser vor ei­ner Kün­di­gung ge­schützt. Wol­len Ver­mie­ter ei­ne Im mo­bi­lie ge­schäft­lich nut­zen, brau­chen sie trif­ti­ge Grün­de.

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