Die zweite Miete
Genau hinsehen, kann sich lohnen
Noch stehen bei vielen Mietern die Jahresabrechnungen über die Betriebskosten aus. Vermieter dürfen innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Nachzahlung von ihrem Mieter verlangen. Aber dann ist Schluss – eine dem Mieter zu spät zugeschickte Abrechnung führt dann dazu, dass Vermieter zu wenig gezahlte Betriebskosten des Mieters aus der eigenen Tasche bezahlen müssen.
Landet die Abrechnung auch nur einen Tag nach Jahresfrist im Briefkasten, ist der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung erloschen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter keine Schuld an der Verspätung trägt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn höhere Gewalt wie Unwetter oder Feuer die Abrechnungsdokumente zerstört haben. Dann muss sich der Vermieter um neue Dokumente bemühen und die Abrechnung erneut vornehmen. Nach Auskunft des Mieterbundes hat er dazu etwa drei Monate Zeit. Erfolgt danach erneut keine fristgerechte Abrechnung, sind die Ansprüche des Vermieters erloschen.
Laut Betriebskostenverordnung dürfen Vermieter 17 gesetzlich anerkannte Kostenarten auf die Mieter umlegen. Drei davon betreffen Heizung und Warmwasser, die übrigen 14 gelten als „kalte Betriebskosten“.
Dazu gehören Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Gebühren für Müllentsorgung und Straßenreinigung, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Aufzug oder Gartenpflege. Mit Urteil vom 20. Januar 2016 hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an eine formgerechte Abrechnung gesenkt (Az. VIII ZR 93/15). Danach reicht es aus, dass der Vermieter bei den Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angibt, die er auf den Mieter umlegen kann. Wie sich diese Gesamtkosten berechnen, muss der Vermieter nicht angeben.
Jede zweite Abrechnung ist falsch
Doch eine genaue Überprüfung der Nebenkostenabrechnung macht auf jeden Fall Sinn, denn nach Angaben der Mietervereine ist jede zweite der jährlich über 21 Millionen Abrechnungen falsch, unvollständig oder schlicht nicht nachvollziehbar. Beim Berechnen von einigen Positionen machen Vermieter und Hausverwalter nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbunds am häufigsten Fehler. Dazu gehören zum Beispiel Verwaltungskosten: Zahlungen für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon sind keine Betriebskosten, sie dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Auch bei den Hausmeisterarbeiten sollten Mieter genau hinschauen. Das Fegen des Hofs oder die Reinigung der Treppen sind typische Hausmeisterarbeiten. Wird das von externen Servicekräften übernommen und zusätzlich abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, sollten Mieter nachhaken. Auch bei der Gartenpflege sollten Mieter überprüfen, ob die Abrechnung stimmt. Nur immer wiederkehrende Kosten wie Rasenmähen oder Heckeschneiden dürfen umgelegt werden. Wird ein Garten komplett neu angelegt oder werden neue Geräte angeschafft, ist das Vermietersache.
Bei Versicherungen dürfen Vermieter die Prämien für Gebäudeund Haftpflichtversicherungen umlegen, aber sonstige Versicherungen wie Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherungen müssen sie selbst zahlen. Pflege und Wartung des Fahrstuhls sind definitiv Betriebskosten, aber häufig verbergen sich hinter dem Posten „Wartung“ auch Reparaturen, die vom Vermieter zu bezahlen sind. Vermieter, die ihre Eigentumswohnung vermieten, versuchen häufig, die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft (Verwaltungsund Instandhaltungskosten) an den Mieter weiterzugeben. Aber dafür muss der Mieter nicht zahlen, diese Kosten muss der Vermieter selbst übernehmen.
Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung nicht verstehen oder inhaltlich Ungereimtheiten finden, haben vier Wochen Zeit, um sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und Einsicht in die Originalbelege zu fordern. Hat der Mieter dann Korrekturwünsche, muss er – auch das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 340/10) – genau belegen können, welche Position nicht stimmt.
Eine positive Nachricht für Mieter zum Schluss: Die meisten Mieter zahlen die Nebenkosten, gemeinsam mit der Miete, monatlich im Voraus. Wenn Mieter übers Jahr zu viel an ihren Vermieter gezahlt haben, können sie nach erfolgter Nebenkostenabrechnung den überzähligen Betrag zurückfordern. Das gilt auch im Falle einer verspäteten Abrechnung durch den Vermieter.