Klingt kompliziert – und ist doch ganz einfach
Die Garage gehört zur Wohnung und umgekehrt. Doch was, wenn man den Stellplatz gar nicht nutzen will
Ist die Wohnung zusammen mit einer Garage angemietet, kann der Vermieter diese nicht separat kündigen. Bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage ist eine Teilkündigung ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Garage selbst nutzen will und sich auf Eigenbedarf für die sen Abstellplatz beruft. Auch isolierte Mieterhöhungen für die Garage sind dann unzulässig. Der Vermieter darf das Mietverhältnis allenfalls insgesamt kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat. Er darf die Miete nur für das Mietobjekt insgesamt erhöhen, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Anders aber unter Umständen, wenn Mieter und Vermieter keinen einheitlichen Mietvertrag, sondern getrennte Verträge über die Wohnung und über die Garage abgeschlossen haben. Dann darf der Vermieter Letztere auch separat kündigen, er braucht keinen Kündigungsgrund.
Die Unterscheidung zwischen einheitlichem Mietverhältnis und getrennten Verträgen über Wohnung und Garage ist mitunter fließend. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 254/13) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung kann aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass die Beteiligten einen einheitlichen Vertrag schaffen wollten. Ein solcher Wille ist in der Regel dann anzunehmen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden und Wohnung und Garage von ein und demselben Vermieter vermietet werden. Abweichende Faktoren
Gegen einen einheitlichen Mietvertrag spricht es aber, wenn im Mietvertrag über die Garage von den Regelungen des Wohnraummietvertrages abweichende Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung aufgenommen werden.