Ohne Trauschein ins Traumhaus
Im Gegensatz zu Ehepaaren stehen Unverheiratete schon bei der Planung vor einer Reihe juristischer Fragen
em gehört was? Wer bezahlt wie viel? Was passiert, wenn wir uns trennen oder einer stirbt? Sich schon vor dem Einzug in die eigene Immobilie mit Worst-Case-Szenarien zu beschäftigen, ist nicht schön. Dennoch ist es vor allem für unverheiratete Paare sinnvoll, wenn sie genau das tun. „Sie sollten unbedingt schon in Friedenszeiten klären, wie sie in Kriegszeiten miteinander umgehen wollen“, empfiehlt Ekkehard Enkelmann, Experte für Baufinanzierung.
Der Klärungsbedarf beginnt bereits bei der Frage, wem das Haus überhaupt gehören soll. „Beteiligen sich beide Partner an der Finanzierung, ist in der Regel ein gemeinsamer Erwerb die beste Lösung“, sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. In diesem Fall stehen beide Partner im Grundbuch. Allerdings muss ein solcher Erwerb nach Bruchteilen nicht zwingend im Verhältnis 50:50 erfolgen. „Oft legen die Partner dafür das Verhältnis zugrunde, in dem sie sich an der Finanzierung beteiligen wollen.“
Für den Fall der Trennung gibt ein Partnerschaftsvertrag Sicherheit
Sind beide Partner an der Immobilie beteiligt, stehen auch beiden Eigentumsrechte zu. Sie können das Haus bewohnen, mit einer Hypothek belasten und auch wieder verkaufen. Für den Fall einer Trennung bietet ein Partnerschaftsvertrag Sicherheit. In diesem lassen sich die Rechte an der Immobilie verbindlich regeln. „So ist der Fall denkbar, dass ein Partner den anderen auszahlt und von künftigen Zins- und Tilgungszahlungen freistellt“, ergänzt Hüren. Könnten sich allerdings beide nicht einigen oder fehle das nötige Geld, sei oft ein Verkauf die einzige Lösung.
Alternativ können unverheiratete Partner eine Immobilie auch über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben. Deren Gründung kann laut Hüren direkt in der Kaufvertragsurkunde erfolgen. Im Gesellschaftsvertrag lassen sich dann alle möglichen Situationen wie Heirat, Trennung und Todesfall eindeutig regeln. Ebenso der Fall, dass ein Partner mehr zur Finanzierung beiträgt als der andere. Wer sich bei der Ausgestaltung eines solchen Vertrages beraten lassen will, sollte einen Notar konsultieren.
Anders liegen die Dinge, wenn ein Partner die Immobilie allein erwirbt. Dieser bringt dann meistens auch das Eigenkapital auf und übernimmt die Finanzierung. Doch aufpassen: Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keinerlei Rechte. Im schlimmsten Fall droht ihm der Rauswurf. Dennoch ist dieser Fall in der Praxis anzutreffen – etwa dann, wenn ein Partner Kinder aus erster Ehe hat, die im Fall seines Todes nicht von seinem Immobilienanteil profitieren sollen.
Durch Mietzahlung indirekt an Finanzierung beteiligt
Oft zahlt dieser Partner dann Miete und beteiligt sich so indirekt an der Finanzierung. „Das kann sich steuerlich lohnen, denn der Alleineigentü- mer kann dann die Schuldzinsen anteilig absetzen“, erklärt Ekkehard Enkelmann. Damit das Finanzamt mitspielt, muss die Miete jedoch in etwa dem ortsüblichen Wert entsprechen. Der Mietzahler sollte sich in solchen Fällen aber eine angemessene Ausgleichszahlung für den Fall der Trennung zusichern lassen.
Ebenso wichtig ist eine Regelung für den Fall, dass einer der Partner stirbt. „Existiert keine letztwillige Verfügung, geht der andere Partner leer aus“, sagt Rechtsanwalt Holger Freitag, der Eigentümer im Auftrag des Verbandes privater Bauherren berät. Da in solchen Fällen die gesetzliche Erbfolge greife, falle der Anteil am Haus oder der Wohnung zuerst an gemeinsame Kinder. „Das ist relativ unproblematisch – zumindest, so lange diese noch minderjährig sind“, sagt Freitag. „Existieren jedoch keine gemeinsamen Kinder, geht das Erbe an die Kinder aus erster Ehe oder die Eltern des Verstorbenen.“
Partner im Testament als Erbe einsetzen
Derartige Konstellationen seien konfliktträchtig. „Der hinterbliebene Partner will ja keinen Ärger mit den Erben, sondern einfach nur wohnen bleiben. Wollen die Erben jedoch ihren Anteil zu Geld machen, ist das für den Partner oft finanziell nicht zu leisten“, erklärt Freitag. Ein gangbarer Weg sei es deshalb, schon zu Lebzeiten den jeweils anderen Partner per Testament oder Erbvertrag als Erben einzusetzen oder ihm den eigenen Anteil an der Immobilie als Vermächtnis zu übertragen.
„Unverheiratete Partner sollten jedoch beachten, dass den Angehörigen des Verstorbenen auch dann ein Pflichtteil zustehen kann“, gibt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer zu bedenken. „Außerdem gilt für unverheiratete Partner bei der Erbschaftssteuer nur ein Freibetrag von 20 000 Euro.“Vom verbleibenden Verkehrswert des Immobilienanteils kassiert das Finanzamt in der Regel 30 Prozent – für viele Erben ein Ding der Unmöglichkeit.
Dieses Problem lässt sich umgehen, indem der Hinterbliebene nicht erbt, sondern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt bekommt. „Der wohlhabendere Partner kann auch eine Risikolebensversicherung abschließen, die nach seinem Tod an den anderen ausgezahlt wird“, rät Holger Freitag. „Die Versicherungssumme sollte jedoch so gewählt werden, dass sie sowohl für eventuelle Pflichtteile als auch die Erbschaftssteuer ausreicht.“