Mit welchen Nebenkosten Bauherren rechnen müssen
Allein mit der Grunderwerbsteuer ist es längst nicht getan – Makler, Vermesser und Sachverständige wollen ebenfalls bezahlt werden
FREIBURG (dpa) - Ein Haus zu bauen, kostet viel Geld. Doch nicht nur für das Grundstück und den Bau müssen Eigentümer zahlen. Es fallen auch noch Nebenkosten an. Ein großer Posten ist dabei die Grunderwerbsteuer. Das ist aber längst nicht alles. Was sonst noch finanziert werden muss – ein Überblick:
Maklercourtage: Wer ein Grundstück über einen Makler kauft, muss dafür Courtage zahlen. „Meist sind das 3,57 Prozent des Kaufpreises“, sagt Peter Burk vom Institut für Bauen und Wohnen in Freiburg. Die Courtage sei aber frei verhandelbar, was viele Käufer nicht wüssten. „Es kommt aber natürlich auch auf den Markt an, ob der Makler mit sich handeln lässt.“
Negativbescheid: Wie Grundschuld und Auflassungsvormerkung gehört auch der Negativbescheid zum Grundbucheintrag, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin. Diesen Bescheid erteilt die zuständige Gemeinde, wenn sie auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht für das Grundstück verzichtet. „Dafür gibt es normalerweise eine Gebührenordnung der Gemeinde“, sagt Burk. Die Kosten könnten durchaus im dreistelligen Bereich liegen.
Grundschuld: Die meisten Bauherren müssen für die Finanzierung ihres Eigenheims einen Kredit aufnehmen. Als Sicherheit für die Bank gelten Haus und Grundstück. Deswegen muss im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen werden. Die Gebühren richten sich nach der Höhe des Kredits und liegen bei etwa 0,25 Prozent der Kreditsumme.
Vermessung: Wenn das Bauunternehmen in seinem Vertrag keine Vermessungsleistungen eingeschlossen hat, dann muss der Bauherr sie gesondert zahlen. „Der Vermesser muss den Lageplan des Hauses erstellen, der Plan wird dem Bauantrag beigefügt“, sagt Burk. Der Lageplan fixiert, wie das Haus auf dem Grundstück angeordnet wird, auch unter Berücksichtigung der vorgeschriebenen Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken. „Zum Baubeginn erstellt der Vermesser das Schnurgerüst“, sagt Burk weiter. Und nach Bauende vermesse er das Haus auf dem Grundstück endgültig. „Die Rechnung für diese Leistungen ist schnell vierstellig.“
Grundstück vorbereiten: Wenn auf dem Grundstück Bäume und Sträucher stehen, müssen diese möglicherweise vor Baubeginn entfernt werden. „Je nach Durchmesser des Baumstamms muss die Fällung beantragt werden“, sagt Burk. Bauherren müssten außerdem wissen, dass Bäume nicht in der Vegetationszeit gefällt werden dürfen. Die Kosten für Fachkräfte lägen bei etwa 40 bis 60 Euro pro Stunde. „Rechnen Sie bei einem 300-QuadratmeterGrundstück mit zwei bis drei Tagen Arbeit für zwei Arbeiter – also 32 bis 48 Stunden Arbeit insgesamt – plus Anlieferkosten für die Gründeponie“, rät Burk. Evelyn Wernecke vom Bauherren-Schutzbund schätzt die Kosten auf bis zu 500 Euro pro Baum. „Je nach Baumart teilt die Behörde außerdem mit, ob eine Ersatzanpflanzung notwendig ist und welcher Art diese zu sein hat.“Je nach Bebauungsplan könne es auch sein, dass es Auflagen für die Gartengestaltung gibt, sodass die Bauherren mit dem Bauantrag einen Plan für die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern sowie die Art des Zaunes einreichen müssen.
Bauwasser und Baustrom: Bauherren müssen mitunter für Strom und Wasser auf der Baustelle sorgen. „Beim Strom fallen nicht nur Kosten für den Verbrauch an“, sagt Wernecke. Zudem müsse der Stromkasten gemietet werden, die Kosten würden pro Tag berechnet. Für das Bauwasser fielen ebenfalls nicht nur Verbrauchskosten an: „Je nach Region müssen Bauherren auch eine Kaution für das Standrohr hinterlegen, für das außerdem Miete anfällt, die pro Tag berechnet wird.“
Bodenaushub: „Selbst wenn ich ohne Keller baue, fallen Kosten für die Beseitigung von Erdaushub an“, sagt Wernecke. Wie hoch die Kosten sind, hänge nicht nur von der Menge, sondern auch von der Beschaffenheit des Bodens und der Lage ab. „Auf jeden Fall sind wir im vierstelligen Bereich.“
Bodengutachten: „Ein Gutachten über die Beschaffenheit des Bodens, auf dem ich baue, sollte ich immer erstellen lassen“, rät Wernecke. Die Kosten dafür seien von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und lägen etwa zwischen 500 und 1000 Euro.
Bausachverständige: Einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, empfiehlt sich, wenn man nicht mit einem Architekten baut, sagt Reinhold-Postina. „Ein erster Termin ist sinnvoll vor der Unterzeichnung des Vertrages, um diesen zu prüfen.“Wie viele Termine dann bis zur Abnahme des Baus gesetzt werden, sei Absprachesache. Wichtig sei eine Prüfung des Kellers, ratsam auch eine Kontrolle, wenn mit dem Mauern begonnen wird und wenn die Fenster eingesetzt werden. „Die Kosten für einen Sachverständigen belaufen sich im Schnitt auf etwa 100 Euro pro Stunde“, sagt Reinhold-Postina. Ratgeber der Verbraucherzentralen: „Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf”, 2. Auflage 2017, 272 Seiten, ISBN 978-3-86336-075-7, 19,90 Euro; Ratgeber der Stiftung Warentest: „Unser Bauherren-Handbuch. Von Baubeginn bis Endabnahme”, 384 Seiten, 34,90 Euro, ISBN 978-3-86851-432-2