Neue Regeln für Wohnungseigentümer
Gesetz vereinfacht Modernisierungen und den Einbau von Ladestationen für Elektroautos
BERLIN - Jedem Wohnungseigentümer dürfte das Wohnungseigentumsgesetz ein Begriff sein. Denn es ist die Grundlage für das Zusammenleben der Parteien in einem Mehrfamilienhaus. Es regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer und die Einberufung und Beschlussfassungen der Eigentümerversammlungen. Seit gestern nun gilt eine neue Form des Gesetzes, das in Deutschland rund zehn Millionen Wohnungseigentümer betrifft. Das neue Gesetz will vor allem Blockaden bei gemeinsamen Entscheidungen lösen und so Investitionen anregen. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.
Wofür die Neuregelung?
Besitzer von Eigentumswohnungen müssen sich wohl oder übel mit den anderen Inhabern koordinieren, wenn es um Investitionen in das gemeinsame Gebäude geht. Wer weniger Geld hat, will die teure Dachsanierung vielleicht hinauszögern und hält auch fleckigen Putz für völlig akzeptabel. Wer dagegen ein gut gefülltes Konto hat, möchte meist schnell und vorbeugend in den Werterhalt investieren.
Auf Eigentümerversammlungen gibt es hier regelmäßig Streit. Bisher galt: Schon ein unwilliger Eigentümer konnte Sanierungen oder sonstige Baumaßnahmen verhindern. Viele Häuser sind daher in schlechterem Zustand, als sie sein könnten. Das neue Gesetz vereinfacht nun die Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung.
Warum fallen Entscheidungen nun leichter?
Auf der Eigentümerversammlung reicht nun im Zweifelsfall eine einfache Mehrheit, um eine Modernisierung, eine Sanierung oder einen Umbau zu beschließen. Die weniger investitionswilligen Miteigentümer werden also schlicht überstimmt. Sie müssen sich allerdings auch nicht an den Kosten beteiligen, wenn die Maßnahme teuer ist und sich nicht in kurzer Zeit wieder rechnet. Außerdem ist es jetzt schwerer, die Eigentümerversammlung
zu boykottieren. Die Versammlung gilt immer als beschlussfähig, während früher ein Minimum der Eigentümer mit abstimmen musste. Laut dem neuen Gesetz ist jetzt auch eine Teilnahme per Video möglich.
Wann genau müssen alle zahlen, also auch die, die dagegen stimmen?
Falls eine Neuerung konkret Geld spart und die Kosten zügig wieder einspielt, müssen auch ihre Gegner sie finanziell mittragen. Das betrifft beispielsweise Ideen aus dem Bereich
der Energieeffizienz. Der zweite Fall: Wenn ein Umbau kostengünstig zu haben ist und zwei Drittel der Eigentümer dafür stimmen, können sich auch die Verweigerer den Kosten nicht entziehen. Das könnte beispielsweise für eine Rollator-Rampe gelten.
Wie ändert sich die Rolle der Hausverwaltung?
Die Eigentümerversammlung kann der Verwalterin einen Rahmen setzen, in dem sie mehr kleinere Probleme in Eigeninitiative lösen soll. Sie soll beispielsweise Handwerker für
Reparaturen beauftragen können, ohne vorher umständlich Rücksprache zu halten. Sie kann jetzt auch im Namen der Hausgemeinschaft Verträge abschließen. Falls die Besitzer unzufrieden sind, können sie den Verwalter aber auch leicht wieder abberufen.
Können Eigentümer auch mehr alleine entscheiden?
Die einzelnen Wohnungsbesitzer müssen sich weniger mit den anderen absprechen als bisher. Sie können beispielsweise neue, einbruchssichere Fenster einbauen lassen, ohne vorher die Zustimmung der Miteigentümer zu haben. In der Tiefgarage dürfen sie auf eigene Faust eine Ladedose für ihr Elektroauto anbringen. Doch ihre Initiative hat da Grenzen, wo die Interessen der Gemeinschaft berührt sind.
Was ist das Hauptziel des Gesetzes?
Es soll in erster Linie das Miteinander der Eigentümer auf den neuesten Stand bringen; das Gesetz stammte aus Zeiten, als Zoom, die alternde Bevölkerung und die Mobilitätswende noch kein Teil der Lebenswirklichkeit waren. Es soll aber auch den Umweltschutz stärken: Der Einbau besserer Isolierung, von Ladestellen für Elektroautos, einer effizienteren Heizung und dergleichen lassen sich nun einfacher durchsetzen.
Was bedeutet das alles für mich als Mieter?
Eventuell ändert sich etwas an den Nebenkosten. Bisher wurden die Betriebskosten nach Quadratmetern Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen umgelegt. Mit dem neuen Gesetz gibt es die Alternative, sie nach Mieteigentumsanteilen zu verteilen. Da diese in der Teilungserklärung meist ebenfalls nach Fläche angerechnet sind, ist der Unterschied in der Regel nicht allzu groß. Doch die Mieteigentumsanteile können auch beliebig - und im Extremfall völlig verzerrt - festgelegt sein. In diesem Szenario können die Nebenkosten für den einzelnen Mieter steigen oder sinken.