Vor dem Hauskauf richtig nachmessen
Ist das neue Zuhause zu klein, ist das nicht nur ein Platzproblem. Verkäufer können sich haftbar machen, wenn sie falsche Angaben machen. Aber wie beugen Käufer Ärger vor?
Bonn/Berlin Wohnraum ist teuer. Umso ärgerlicher ist es daher, wenn das neue Zuhause am Ende kleiner ist als vereinbart – ob neu gebaut oder gebraucht gekauft. Welche Rechte haben Käufer dann und wie können sie Probleme vermeiden? „Die Bauträger schaffen es in der Praxis nicht immer, die Pläne eins zu eins umzusetzen“, erläutert Sabine Feuersänger vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Es sei „gar nicht so selten“, dass neu gebaute Wohnungen am Ende kleiner seien als im Plan vorgesehen. Bauträger begründen demnach Abweichungen mit Änderungen, die während der Bauphase erforderlich werden, beispielsweise durch behördliche Auflagen.
Um sich abzusichern, nehmen viele Bauträger eine Toleranzgrenze zwischen zwei und fünf Prozent in den Kaufvertrag auf, so Feuersängers Erfahrung. Der Käufer muss dann Abweichungen der Wohnfläche bis zu dieser Grenze hinnehmen. „Das Beste für sie wäre, die Klausel streichen und eine Beschaffenheitsgarantie festlegen zu lassen. Dann muss der Bauträger die vertraglich vereinbarte Wohnfläche garantieren.“Wegen der starken Nachfrage nach Immobilien sitzen die Käufer allerdings in der Regel am kürzeren
Eine andere Möglichkeit wäre, die Klausel aus dem Vertrag streichen zu lassen, ohne etwas anderes zu vereinbaren. Das ist aber riskant, betont Feuersänger: Wenn der Käufer dann den Kaufpreis wegen zu geringer Wohnfläche mindern will, müsse er die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. „Und die geht von einer Toleranzgrenze von acht bis zehn Prozent aus.“Liegt die Abweichung darunter, hat der Käufer schlechte Karten.
Bei gebrauchten Häusern oder Wohnungen stehen die Mauern dagegen schon bei Vertragsschluss. Käufer sollten bei der Besichtigung ausmessen oder dies von einem Sachverständigen erledigen lassen, empfiehlt Michael Sittig von der Stiftung Warentest in Berlin. „Selbst bei der aktuell angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt sollte der Käufer das zur Bedingung machen, ehe er die Wohnung kauft.“Denn nicht jeder Verkäufer ist ehrlich. Bei der Größe zu schummeln, um den Kaufpreis in die Höhe zu treiben, ist aber keine gute Idee: Machen Verkäufer falsche Angaben zur Wohnfläche, können sie unter Umständen zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet werden. „Unkorrekte Angaben und solche, die von den Käufern missverstanden werden könnten, müssen sie aktiv korrigieren“, erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann. „Das gehört zu ihren vorvertraglichen Pflichten.“
In einem Beschluss sprach der Bundesgerichtshof einem Käufer Schadenersatz zu, weil ihm eine Wohnung unter Vortäuschung falscher Tatsachen verkauft wurde (Az: V ZR 186/18). Die Wohnfläche war weniger als halb so groß wie angegeben. Nach Angaben der Verkäuferin betrug sie 125 Quadratmeter auf zwei Etagen. Bei der Besichtigung waren beide Etagen wohnlich eingerichtet und im Grundriss als Wohnbereich gekennzeichnet.
Die Verkäuferin machte sogar den Vorschlag, das Souterrain später in eine Einliegerwohnung zu verwandeln. Damit hatte sie völlig falsche Angaben über die Größe der Wohnfläche gemacht. Denn in der Teilungserklärung, die dem Käufer vor Vertragsabschluss ausgehändigt wurde, war lediglich eine Wohnfläche von 68,66 Quadratmetern und eine zusätzliche Nutzfläche von 55,20 Quadratmetern ausgewiesen. Der Grund: Das Souterrain war wegen zu geringer Deckenhöhe überhaupt nicht als Wohnbereich zugelassen. Obwohl der Käufer sich mit der Teilungserklärung informieren konnte, genügte die Aushändigung nicht, befand der BGH. Die Verkäuferin war verpflichtet, den Käufer von sich aus ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die WohnnutHebel. zung des Souterrains unzulässig war. „Vorsätzlich falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadenersatz“, so der Bundesgerichtshof.
Generell gilt: Wer bei einem Immobilienverkauf wissentlich falsche Angaben macht, haftet für den entstehenden Schaden. Denn der Geschädigte kann grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. „Hat der Verkäufer aber keine Kenntnis, ist er auch nicht haftbar“, stellt Heilmann klar. Das kann auch bei der Wohnungsgröße der Fall sein. Bei verwinkelten Wohnungen könnten Käufer und Verkäufer vorab einen Sachverständigen mit dem Ausmessen beauftragen, schlägt Feuersänger vor.
Ein Lösungsversuch aus Verkäufersicht: Oft enthalten Kaufverträge die Formulierung „Gekauft wie gesehen“. „Damit schließen Verkäufer aus, dass der Käufer nachträglich Ansprüche stellt“, so Heilmann. „Bei einer arglistigen Täuschung greift diese Klausel aber nicht.“Dann kann der Käufer den Vertrag anfechten.
Dafür hat er ab dem Moment, in dem er von der falschen Angabe erfährt, ein Jahr Zeit, erklärt das Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein. „Allerdings muss die Arglist bewiesen werden. Und das ist in der Praxis schwer zu bewerkstelligen.“Katja Fischer, dpa
Bei der Besichtigung sollten Käufer genau hinsehen
Der Käufer kann den Vertrag anfechten