Zustimmung nötig, aber...
Was zum Thema Untervermietung wichtig ist
Will der Mieter seine Wohnung untervermieten, geht das nur mit Zustimmung des Vermieters. Soll die Wohnung insgesamt untervermietet werden, ist der Vermieter in seiner Entscheidung, ob er zustimmt oder nicht, völlig frei. Lehnt er ab, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das kann insbesondere für Mieter interessant sein, die einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben oder einen unbefristeten Mietvertrag mit einem mehrjährigen Kündigungsausschluss. Will der Mieter dagegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, also einzelne Zimmer, und hat er hierfür ein „berechtigtes Interesse“, muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen. Reagiert er nicht oder stimmt er nicht zu, macht er sich schadensersatzpflichtig.
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 277/16) ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu bejahen, wenn das der finanziellen Entlastung des Mieters von den hohen Mietkosten dient. Nicht erforderlich ist, dass eine Doppelbelastung durch Mietausgaben vorliegt oder der Mieter zwingend auf die Einsparung angewiesen ist. Es reicht vielmehr jedes vernünftige Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus, soweit es sich nicht im Bagatellbereich bewegt. Die konkreten Einkommensverhältnisse muss der Mieter nicht aufdecken. Ein berechtigtes Interesse liegt aber auch dann vor, wenn der Mieter nicht länger allein in der Wohnung leben will oder wenn er aus beruflichen Gründen eine Zeit lang ins Ausland ziehen muss, er die Wohnung vor Ort aber nicht aufgeben will.
Sonderrecht nach zwölfjährigem Mietverhältnis
Hat der Mieter ohne Einverständnis des Vermieters untervermietet, ist dies eine Pflichtverletzung und kann zu einer Kündigung führen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 203/16) ist dabei aber immer auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Die nicht eingeholte Erlaubnis ist zumindest dann keine erhebliche Pflichtverletzung und rechtfertigt keine Kündigung, wenn das Mietverhältnis seit mehr als zwölf Jahren problemlos läuft und der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis gehabt hätte, der Vermieter also zur Zustimmung verpflichtet gewesen wäre, wenn der Mieter gefragt hätte.