Fragen an Günther Bosch, Inhaber von Remax-city-immobilien
Herr Bosch, wie sehen Sie das Mietangebot im Kreis Heidenheim?
Günstige und mittelpreisige Mietangebote sind sehr rar, bei hochpreisigen Mietobjekten schaut es geringfügig entspannter aus. Auf jede inserierte Mietwohnung melden sich oft bis zu 80 Interessenten und mehr, vor ca. 10-15 Jahren hatten wir 15-20 Interessenten. Es sind einfach zu wenig Mietwohnungen im Angebot; ich vermisse hier insbesondere Miet-angebote von privaten Vermietern.
In wessen Hand sind die meisten Mietwohnungen? 60% aller Mietwohnungen sind bundesweit in privater Hand. 24% sind in der Hand von kommunalen Wohnungsunternehmen/genossenschaften, 16% sind in der Hand von Banken/ Versicherungen /Dax notierten Wohnungsunternehmen. In ländlichen Regionen von Baden-wü. dürfte der Anteil der privaten Vermieter sogar Richtung 65% gehen.
Ein knappes Angebot auf Verkäuferseite und auf Käuferseite, die Angst vor Negativ-zinsen bei den Banken oder Furcht vor Kapitalverlust! Wir stellen die letzten Monate verstärkt fest, dass die Käufer von ETW immer mehr Eigennutzer sind aber nicht mehr der private Vermieter. Der klassische, private Vermieter nimmt mit steigenden Kaufpreisen ab, somit wird es in meinen Augen in Zukunft noch weniger Mietwohnungen geben.
Können Sie eine realistische Renditeberechnung bei einer Gebrauchtimmobilie darlegen?
Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis für eine ordentliche Gebraucht-immobilie von ca. 1900,-€/qm Wfl + Erwerbsnebenkosten
wünscht sich die Politik eine bezahlbare Miete, was dann ca. 7,-€/qm Kaltmiete bedeutet. Von diesem Brutto-mietertrag gehen noch Aufwendungen für Zinsen und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis etc. weg. Diese Einnahme aus Vermietung und Verpachtung muss dann versteuert werden, somit verbleibt eine Nachsteuer-rendite von maximal 1,5%! Bei Neubau-wohnung liegt diese noch tiefer!
Was muss ein privater Vermieter noch berücksichtigen?
Die Immobilie ist permanenter Abnutzung unterworfen und muss laufend modernisiert werden. Dafür hat der Fiskus die vollkommen unrealistischen Abschreibungsbeträge von jährlich 2% (bezogen auf den reinen Gebäudewert ohne Bodenwert) festgelegt. Bei obigem Beispiel sind es ca. 19,-€/qm Wfl. pro Jahr die der private Vermieter netto für zukünftige Modernisierungen zur Verfügung hat.
Was bedeutet das bei einer 60m2 Wohnung?
Alle zukünftigen Aufwendungen die 1.140,-€ pro Jahr übersteigen, decken sich nicht mehr über die jährliche AFA sondern erfordern zusätzliche Investitionen aus privatem Vermögen und rechnet sich dann nur über zukünftige evtl. höhere Verkaufspreise.
Gibt es noch weitere steuerliche Nachteile?
Ja, bei Immobilien die im stark sanierungsbedürftigen Zustand gekauft werden, dürfen bei der Sanierung und anschließender Vermietung nicht mehr als 15% der Gebäudekosten (ohne Bodenanteil) an Sanierungskosten in den ersten 3 Jahren investiert werden.
Was passiert wenn diese 15% überschritten werden?
Sämtliche Sanierungskosten ab dem ersten Euro müssen dann über 50 Jahre verteilt werden! Ein Großteil der Vermieter wird somit die vollständige Abschreibung seiner Investition gar nicht mehr erleben! Ferner hält keine Modernisierung 50Jahre. Um die Immobilie in einem attraktiven Zustand zu halten, müssen größere Modernisierungen im Regelfall alle 20-30 Jahre wiederholt werden. Das bedeutet während die erste Sanierung noch nicht mal steuerlich voll geltend gemacht ist, fällt bereits mindestens eine weitere Sanierung an.
Was wäre nach Ihrer Meinung zu ändern?
Wenn die Politik möchte, dass bezahlbarer Mietwohnraum entsteht bzw. ordentlich instand gehalten wird, dann muss sie den privaten Vermieter mehr fördern. Ich rede ausdrücklich vom privaten Vermieter und nicht von börsennotierten Dax-konzernen. Die steuerlichen Regelungen müssen nicht abgehobenen Partei-ideologien gefallen sondern dem privaten Vermieter ansprechen, denn nur dann wird es mehr bezahlbares Mietangebot geben!
Können Sie es in einem Satz zusammenfassen?
Der Köder muss dem Fisch und nicht dem Angler schmecken
Was würde Ihrer Meinung nach die Wohnungsknappheit entspannen?
Die privaten Vermieter müssen spürbar unterstützt werden durch Erhöhung der Abschreibung bei Gebraucht-immobilien von 2% auf mindestens 4% p.a. und Wegfall der 3 Jahres Regel (max. 15% Erhaltungsaufwand). Durch letzten Punkt könnten viele leerstehende Büroflächen kurzfristig in Mietwohnungen umgebaut werden. Der private Vermieter hätte hohe Steuervorteile und dem Markt würden dadurch zusätzliche Mietwohnungen zufließen.
Gibt es sonst noch ärgerliche Fehlentwicklungen?
Aus eigener Praxis kann ich sagen, dass ich 2008 für den Austausch einer kaputten Gas-zentralheizung bei einem vermieteten Reihenhaus noch mit Aufwendungen von ca. 7000,-€ ausgekommen bin. Diese Kosten sind geradezu explodiert auf ca. 18.000,-€ in 2020.
Wer ist schuld daran, Herr Bosch?
Sicherlich entfällt ein spürbarer Teil auf berechtigt gestiegene Handwerker- und Materialkosten. Aber wesentliche Teile sind zurückzuführen auf überzogene Regelungen wie z.b. das Ewärmeg 2015 das es in dieser Form nur in Baden-württemberg gibt (beschlossen von der ehemaligen rot-grünen Landesregierung)! Abgesehen von Berlin hat kein anderes Bundesland solche partei-ideologische Hemmnisse für Wohnungsvermieter/eigentümer aufgebaut. Die Politik fordert bezahlbaren Wohnraum, ist aber wesentlicher Preistreiber durch immer mehr unsinnige Bauvorschriften/auflagen für den Wohnungsneubau bzw. notwendigen Sanierungen bei Altbau.
Haben Sie hierzu ein plastisches Beispiel?
Ich habe den Eindruck, Teile der Politik verhalten sich wie ein unqualifizierter Gärtner der am Gras zieht, damit es schneller wächst!