Eigenkapital ist weiter wichtig

Immobilien Auch in Zeiten von Niedrigzinsen ist eine durchdachte Finanzierung beim Hausbau notwendig. Dazu braucht es einen Vergleich von zwei, besser noch drei Angeboten. Von Simone Dürmuth

Der Traum vom Eigenheim – in Zeiten niedriger Zinsen ist er besonders verlockend. Doch wie viel Haus kann man sich leisten? Wie stellt man sicher, dass man das neue Zuhause auch wirklich finanzieren kann und nicht am Ende in der Schuldenfalle sitzt? Unsere Experten Alexander Nothaft und Juri Schudrowitz vom Verband der Privaten Bausparkassen sowie Andreas Kohl von „Finanztest“haben zu diesen Themen viele Fragen unserer Leser beantwortet. Hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Informationen:

Wir sind am rechnen, ob wir uns ein Haus leisten können. Wie viel von unserem Einkommen können wir ohne Bedenken als Kreditrate ausgeben?

Neben Ihrem Lebensunterhalt brauchen Sie Geld für den Urlaub und die Wechselfälle des Lebens, etwa für ein kaputtes Auto oder eine streikende Waschmaschine. Deshalb gilt die Faustformel: Maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens sollten für Zins und Tilgung ausgegeben werden.

Welchen Kredit kann ich mir leisten? Ich könnte eine monatliche Rate von 1000 € aufbringen.

Bei 3 Prozent Tilgung und 2 Prozent Zinsen könnten Sie sich mit einer Monatsrate von 1000 € einen Kredit von 240 000 € leisten und würden mit dieser Konstellation die Immobilie nach 25 Jahre abbezahlt haben. Allerdings ist die Zinsfestschreibung in aller Regel befristet – auf 10 oder 15 Jahre. Für eine längere Zinsfestschreibung kommt ein Kombi-kredit von einer Bausparkasse infrage.

Wie kann ich als künftiger Bauherr Finanzierungen vergleichen?

Wir empfehlen, sich zwei, besser drei Angebote einzuholen. Diese vergleichen Sie am besten, indem Sie sich bei gleicher monatlicher Belastung die Höhe der Restschuld ansehen. Geben Sie den Kreditinstituten die monatliche Rate, die Sie sich leisten können, sowie die Laufzeit vor. Das Angebot mit der niedrigsten Restschuld – bei denselben Vorgaben – ist in aller Regel das günstigste. Wie viel eigenes Kapital brauche ich denn nun für einen Hauskauf? Ich habe verschiedene Meinungen gehört. Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto weniger Kredit müssen Sie aufnehmen und desto günstiger wird die Finanzierung. Können Sie sich aufgrund Ihres Einkommens eine höhere Rate leisten, sollte wenigstens so viel eigenes Geld vorhanden sein, dass Sie die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, NotarGrundbuchgebühren und eventuell Maklerkosten davon bezahlen können, die in der Regel von den Banken nicht mitfinanziert werden.

Wird Eigenkapital in der Finanzierung nicht allgemein überschätzt, zumal in der jetzigen Niedrigzinsphase?

Es ist vor allem die persönliche Bonität, die darüber entscheidet, ob man einen Kredit bekommt oder nicht. Das war auch schon früher so, und das gilt auch und gerade in der jetzigen Niedrigzinsphase. Das heißt, Eigenkapital ist in aller Regel die Voraussetzung dafür, dass man einen Kredit bekommt. Bei einem Kredit von 300 000 €, einem Darlehenszins von 2 Prozent und einer Tilgung von 3 Prozent hat man bei einem Eigenkapitalanteil von 25 Prozent immerhin rund 300 € weniger Belastung im Monat. Der Schuldenstand nach zehn Jahren liegt um 50 000 € geringer als bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital.

Wir wollen uns ein Haus kaufen. Welche Zinsbindung ist derzeit optimal?

Der Trend geht zurzeit in Richtung 15 Jahre. Wenn es erforderlich ist, können Sie nach 10 Jahren den Vertrag kündigen. Das ist gesetzlich festgelegt. Andererseits geht es nicht nur um die Zinsbindung, sondern auch um die Höhe der Tilgung. Wenn es möglich ist, sollten Sie 3 Prozent pro Jahr tilgen, um nach Möglichkeit bis zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein.

Wir wollen eine Immobilie kaufen, haben drei Kinder im Alter von acht und dreieinhalb Jahren. Zu welcher Finanzierungsvariante raten Sie?

Sie sollten in Ihre Überlegungen die Riesterförderung mittels eines Bausparvertrages einbeziehen. Neben den Grundzulagen für sich und Ihre Frau in Höhe von jeweils 154 € bekommen Sie für jedes Kind eine Kinderzulage von 300 €. Ab dem nächsten Jahr liegt die Grundzulage für Sie und Ihre Frau bei 175 €. Erkundigen Sie sich vor allem aber auch nach dem KFW Wohneigentumsprogramm, das zinssubventioniert ist.

Ich bin 67. Kann ich in dem Alter noch einen Kredit für einen Hauskauf bekommen?

Ob Sie einen Kredit bekommen oder nicht, darf nicht vom Alter abhängen. Entscheidend ist, ob Sie in der Lage sind, den Kredit zurück zu zahlen. Wichtig wäre es, so viel eigenes Kapital wie möglich in die Finanzierung einzubringen.

Ich bin behindert und möchte eine Immobilie kaufen und später anpassen. Welche Geldquellen kann ich nutzen?

Schauen Sie unter www.kfw.de nach dem Programm für barrierefreie Umbauten. Einen Zuschuss für altersgerechte Umbauten gibt es in diesem Jahr nicht mehr. Im nächsten Jahr wird das Programm aber voraussichtlich neu aufgelegt. Den Kfw-kredit für solche Maßnahmen beantragen Sie über Ihre Hausbank oder Bausparkasse.

Ich will ein Haus aus zweiter Hand kaufen und es vermieten. Gibt es dafür einen Zuschuss?

Nein, die Riester-förderung gibt es nur für selbst genutztes Wohneigentum.

Wir sind Ende 50, wollen unser Haus für 25 000 € bis 30 000 € modernisieren. Diese Summe ist unserer Bank offensichtlich zu klein für eine günstige Kondition. Gibt es Alternativen?

Was immer möglich ist, ist ein so genanntes Blankodarlehen von einer Bausparkasse bis zu einer Summe von 30 000 € – ohne Grundbucheintrag.

Ich will bauen, habe mehrere alte Bausparverträge mit hohem Darlehenszins. Die will ich deshalb nicht einsetzen, sondern den Hausbau mit einem Annuitätendarlehen finanzieren. Ist das in Ordnung?

Sie müssen nicht zwingend mit einem Bausparvertrag finanzieren. Allerdings können Sie mit dem Bausparguthaben das Eigenkapital erhöhen und damit Ihre Schulden reduzieren.

Gibt es eine Aufstellung über alle möglichen Förderungen für privates Wohneigentum?

Schauen Sie unter der Internetadresse www.baufoerderer.de nach, einem Informationsportal des Bundesverbandes der Verbraucherzentralen.