Die Krux mit der Kaution
Das dem Vermieter anvertraute Geld dient als Sicherheit bis zum Auszug – dazwischen gibt es vieles zu beachten
Wer eine Wohnung mietet, hinterlegt eine Kaution. Die zahlt der Eigentümer in der Regel bei Auszug zurück. Aber was machen Vermieter in der Zwischenzeit mit den üblicherweise bar entrichteten drei Nettokaltmieten? Ausgeben, anlegen, verzinsen? Wer haftet bei Eigentümerwechsel? Die wichtigsten Fragen und Antworten dazu im Überblick:
Kann der Vermieter auf die Zahlung einer Kaution verzichten?
Das kann er, wird es aber so gut wie nie tun, weil ihm das Risiko hoch scheinen wird, am Ende des Mietverhältnisses auf Schäden sitzen zu bleiben. Gesetzlich gibt es keine Pflicht, eine Kaution zu verlangen. Sie wird jedoch in den meisten Fällen im Mietvertrag vereinbart. Dort muss die Summe konkret genannt sein. Ohne vertragliche Regelung hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Sicherheitsleistung.
Was dürfen Vermieter mit dem Geld tun?
Sie sind dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zufolge verpflichtet, in bar geleistete Mietsicherheiten auf einem Konto mit dreimonatiger Kündigungsfrist einzuzahlen. Und zwar unabhängig von ihrem eigenen Geld. Das Konto sollte ausdrücklich als Kautionskonto deklariert sein, „damit es klar und deutlich vom Vermögen des Vermieters getrennt ist“, sagt der auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwalt Johannes Clasen aus Dresden. Andernfalls setzten Eigentümer sich dem Vorwurf der Untreue aus. Die strikte Trennung zwischen Mein und Dein soll gewährleisten, dass das Geld des Mieters bei einer Eigentümerinsolvenz dem Gläubigerzugriff entzogen ist.
Wer haftet, wenn die Kaution verschwindet?
Private Vermieter müssen den Schaden aus ihrem eigenen Geldbeutel ausgleichen. Bei WohnungsgesellVerlangt schaften steht das Management in der Verantwortung – auch, wenn keine Unterlagen mehr zu finden sind. Das kann bei langen Mietverhältnissen und Eigentümerwechseln vorkommen. Rausreden hilft wenig. „Es reicht, dass der Mieter den Nachweis über die Barkaution führt. Dazu genügt ein Kontoauszug“, stellt der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz, klar.
Worauf ist bei Eigentümerwechseln zu achten?
Wichtig bei Wohnungskäufen: Neue Eigentümer sollten darauf achten, dass der Vorbesitzer ihnen die Mietsicherheit einschließlich der Kontounterlagen aushändigt. Sonst legen sie drauf. Denn bei Auszug des Mieters muss der jeweils aktuelle Vermieter auszahlen. „Es spielt keine Rolle, ob er die Kaution wirklich bekommen hat oder sie im Notarvertrag erwähnt ist“, sagt Ropertz. Sein Tipp für Erwerber: Sie sollten auf finanziellen Ausgleich bestehen, falls der Alteigentümer das Geld behält. Eine Option ist die Reduktion des Kaufpreises. Die kontoführende Bank ist über den Eigentümerwechsel zu informieren, damit sie sich bei Ende des Mietverhältnisses und Auszahlung der Kaution an den Mieter nicht querstellt. Bei einem Mietkautionssparbuch passt die Bank die Verträge an – sofern sie vom Wechsel weiß. „Die Vorlage des Sparbuchs sowie die Freigabe des aktuellen Vermieters allein reichen je nach Einzelfall nicht aus, um an das Geld zu kommen“, sagt ein Sprecher der Stadtsparkasse Essen.
Muss die Kaution verzinst werden?
Seit 2001 gilt eine gesetzliche Verzinsungsvorschrift. Formulierungen im Mietvertrag, mit der Vermieter die Vorschrift aushebeln wollen, seien unwirksam, betont Clasen. Sie benachteiligen den Mieter. Die Barkaution muss dem Gesetz nach grundsätzlich auf ein Sparkonto mit dem üblichen Zinssatz gelegt werden. die Bank Negativzinsen, hat der Vermieter Pech gehabt: Das sei dessen Geschäftsrisiko, meint der Anwalt. Es gebe auch keinen Anspruch, sich diese Belastung vom Mieter zurückzuholen. Diesem steht der Ertrag des Sparbuchs – Zins und Zinseszins – zu. Zinseinnahmen sind steuerpflichtig. Vermieter müssen ihren Mietern deshalb die von der Bank ausgestellte Steuerbescheinigung zukommen lassen. Bei sogenannten KautionsSammelkonten sind vom Vermieter außerdem Unterlagen seines Finanzamtes bereitzustellen, damit die Zinsabschlagssteuer nebst Solidaritätszuschlag zugunsten des Mieters verrechnet werden kann. Wegen dieses Aufwands rät Clasen Vermietern zu Einzelkonten. Im Unterschied zur in bar hinterlegten Sicherheit fließt bei Kautionsbürgschaften kein Geld. Folglich „können sie auch nicht verzinst werden“.
Welche Rolle spielt das Datum des Mietvertrags bei der Verzinslichkeit?
Alte Mietverträge enthalten manchmal gar keine oder andere Verzinsungsregeln. Dann sollten Eigentümer und Mieter auf das Datum des Mietvertrags achten, um Streit zu vermeiden. Denn je nach Abschlussjahr existieren Unterschiede. Grund dafür sind gesetzliche Übergangsfristen und Gerichtsurteile. Für alle seit 1983 geschlossenen Verträge besteht zum Beispiel die Verzinsungspflicht für die Kaution: „Unabhängig von den vertraglichen Regelungen“, erläutert Helena Klinger, Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bestimmt dagegen ein vor dem 1. Januar 1983 geschlossener Mietvertrag ausdrücklich, die Kaution sei unverzinslich, kann der Mieter laut Gesetz auch nichts verlangen. Wiederum für ab 1972 geschlossene Mietverträge, die keine Regelung zur Verzinsung enthalten, ist die Kaution zu verzinsen. Das leitet sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ab (Az.: VIII ZR 92/17). (dpa)