Wenn das Wohnzimmer zum Büro wird
Arbeiten zu Hause ist für viele attraktiv. Ob nebenher in Heimarbeit dazuverdient wird oder der Selbstständige ein Büro einrichtet – wer zur Miete wohnt, sollte einiges bedenken
Das Spektrum beim Homeoffice ist groß. Der Lehrer nutzt den privaten Schreibtisch zur Korrektur von Klassenarbeiten, der freie Autor arbeitet vor allem in den eigenen vier Wänden, die Tagesmutter macht die Wohnung für einige Stunden zum Kindergarten oder die Kosmetikerin nutzt ein Zimmer als Salon. Wer in der Mietwohnung leben und arbeiten möchte, hat viele Möglichkeiten, muss diese aber je nach Ausmaß mit dem Vermieter absprechen. Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick.
Wann muss ich den Vermieter über meine Arbeit zu Hause informieren?
Für das häusliche Arbeitszimmer muss man nach Ansicht von Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), nicht um Erlaubnis fragen. Wenn der Lehrer seinen Unterricht zu Hause vorbereitet oder der Anwalt Akten in den eigenen vier Wänden studiert, sei das vom Wohngebrauch erfasst. Davon müsse man trennen: „Wann arbeitet jemand mal eben zu Hause im häuslichen Arbeitszimmer und wann ist es eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung des Mietverhältnisses?“
Ab wann beginnt eine gewerbliche Nutzung?
Die Grenze ist nicht ganz einfach zu ziehen. „Es gibt keine feste Definition“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Gewerbliche Nutzung liegt laut Beate Heilmann auf jeden Fall dort vor, „wo ich in der Wohnung komplett meinen Lebensunterhalt verdiene. Wenn ich meinen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübe und keine andere Einnahmequelle habe, nutze ich sie gewerblich.“Nur mit Laptop, Stuhl und Tisch ausgerüstet, können theoretisch Millionenumsätze generiert werden, das Flächenverhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten ist somit nicht entscheidend. Auch teilgewerbliche Nutzung und Mischmietverhältnisse gibt es, das sollte im Einzelfall mit dem Vermieter geklärt und gegebenenfalls ein entsprechender Vertrag aufgesetzt werden. „Beim Wohnungsmietvertrag ist ziemlich exakt geregelt, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf, beim Gewerbemietvertrag ist das nicht der Fall“, erläutert Ropertz. „Beim Gewerbemietvertrag gelten keine Kündigungsschutzregelungen, wie sie beim Wohnungsmietvertrag gelten.“
Muss der Vermieter einer Arbeit in der Wohnung zustimmen?
Wenn er die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet hat, kann er ablehnen. Beate Heilmann rät, generell mit offenen Karten zu spielen. Das heißt, den Vermieter zu informieren, wenn man die Wohnung nicht ausschließlich zum Wohnen nutzen will. Dabei ist es egal, ob das Mietverhältnis schon besteht oder erst noch abgeschlossen werden muss. Immerhin will man die Adresse vielleicht auf Visitenkarten angeben oder sogar ein Schild am Haus anbringen. „Man läuft Gefahr, dass man wegen vertragswidriger Nutzung abgemahnt und fristlos gekün- digt wird, auch eine ordentliche Kündigung ist möglich“, sagt die Anwältin für den Fall. Hat der Vermieter zugestimmt, sollte man das entsprechend dokumentieren.
Was muss ich beachten, wenn ich in der Wohnung auch arbeite?
Etliche Tätigkeiten, wie die Arbeit am Computer, fallen den anderen Hausbewohnern gar nicht auf. Wo es zu größerem Kundenverkehr kommt, kann es schon problematischer werden. „Es geht dann nicht, wenn es bei gleichzeitigem Wohnen und Gewerbeausüben zu entsprechenden Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Mitmieter kommt oder die Wohnung in Mitleidenschaft gezogen wird“, sagt Ropertz. Immer wieder gibt es Gerichtsurteile, die sich mit Einzelfällen befassen. „Es gibt eine BGH-Entscheidung, wonach es nicht geht, dass man Gitarrenunterricht in der Wohnung durchführt und in der Woche zwölf Schüler hat.“
Welche Tätigkeiten sind in Mietwohnungen von vornherein tabu?
„Alles, was natürlich im weitesten Sinne strafrechtlich relevant ist, ist nicht genehmigungsfähig“, sagt Beate Heilmann. „Das, was im Zweifelsfall sowieso nicht gesetzlich erlaubt ist. Außerdem muss der Vermieter dem Mieter nichts genehmigen, was er selbst nicht dürfte, zum Beispiel Wohnraum ohne weiteres zu gewerblichen Zwecken umwidmen oder eine baurechtlich nicht erlaubte Nutzung wie die Tankstelle im reinen Wohngebiet.“
Was gilt für Tagesmütter?
Wer als Tagesmutter fremde Kinder in der eigenen Wohnung betreuen will, sollte das mit dem Vermieter absprechen, rät Heiko Krause, Bundesgeschäftsführer beim Bundesverband für Kindertagespflege. Eine gesetzliche Auflage dazu gibt es zwar nicht, aber viele Vermieter haben in ihren Mietverträgen stehen, dass es ihnen anzuzeigen ist, wenn eine solche Tätigkeit geplant ist. „Wir erleben, dass Vermieter das zunehmend restriktiv handhaben, einmal aus Brandschutzgründen, aber auch wegen des Lärms. Die Kinder werden jeden Tag gebracht und geholt. Die Kinder sind vielleicht mal im Flur, da stehen auch mal die Schuhe, und die sind auch mal dreckig. Nicht alle Vermieter sind deshalb bereit, Tagesmüttern eine Wohnung zu vermieten.“
Homeoffice wird beliebter