Baufinanzierung mit Entschuldungsturbo
Volltilgerdarlehen schließen für den Kreditnehmer das Zinsrisiko einer Anschlussfinanzierung aus
RAVENSBURG - Baufinanzierungsexperten raten, die extrem niedrigen Kreditzinsen langfristig festzuschreiben. Das sichert günstige Konditionen und minimiert Finanzierungsrisiken. Doch ausgedehnte Kreditlaufzeiten verzögern die Entschuldung und summieren die Zinslast. Wer es sich leisten kann, der sollte zügig tilgen und die Kreditkosten im Zaum halten. Besonders effektiv sind Volltilgerdarlehen.
Was ist das?
Volltilgerdarlehen funktionieren ähnlich wie klassische Baudarlehen mit Zinsbindung, fester Monatsrate und fixer Tilgung. Der wesentliche Unterschied: Am Kreditende verbleibt keine Restschuld. Bei Auslaufen der Zinsbindung sind Kreditnehmer schuldenfrei. „Damit wissen Haushalte von Anfang an, wie lange sie zahlen müssen und welche Kosten insgesamt auf sie zukommen“, sagt Thomas Hein, Leiter Partnervertrieb bei der ING-DiBa.
Im Zinstief sind Volltilgerdarlehen besonders lohnenswert, denn die Tilgung kann höher ausfallen als sonst. Mit aktuellen Kreditzinsen ab 1,5 Prozent ist es durchaus möglich, sechs oder sieben Prozent der Darlehenssumme pro Jahr zurückzuzahlen. Bei drei- oder viermal so hohem Zinsniveau schaffen das nur wenige Haushalte.
Tilgungsturbo mindert Kosten
Bei klassischen Baudarlehen ist wegen der notwendigen Anschlussfinanzierung anfänglich nicht klar, wie lange die Gesamtfinanzierung dauert. Anders bei Volltilgerdarlehen: „Hier bestimmt der Immobilienkäufer von vornherein, wann er schuldenfrei sein möchte. Dies kann in zehn, zwölf oder fünfzehn Jahren sein“, erklärt Hein.
Um termingerecht auf null zu kommen, müssen Tilgungssatz und Kreditrate passgenau aufeinander abgestimmt sein. Die Kompletttilgung bringt mehrere Vorteile: Sie verkürzt die Kreditlaufzeit, verringert die Zinskosten und senkt das Ausfallrisiko. Banken honorieren die geringere Ausfallwahrscheinlichkeit mit Zinsnachlässen von 0,1 bis 0,5 Prozent. Ein Volltilgerdarlehen über 200 000 Euro kostet so laut ING-DiBa nicht einmal halb so viel Zinsen wie ein klassisches Baudarlehen und ist viel schneller abgezahlt.
Hohe finanzielle Belastung
Um zügig schuldenfrei zu sein, bedarf es allerdings hoher Tilgungsleistungen. Dabei gilt: Je schneller die Rückzahlung, desto höher die Tilgungsquote, desto teurer aber auch die Monatsrate. Im Beispiel startet das Volltigerdarlehen mit einer Tilgung von sechs Prozent, das katapultiert die Kreditrate auf 1233 Euro. Ein klassisches Baudarlehen mit drei Prozent Anfangstilgung würde hingegen nur 766 Euro monatlich kosten. Die hohe finanzielle Belastung erfordert eine genaue Prüfung der eigenen Leistungskraft. Für Haushalte mit schmalem Budget sind Volltilgerdarlehen daher häufig ungeeignet.
Eine Alternative sind Baukredite mit Zinsbindungen von 30 oder 40 Jahren, die ebenfalls zur Schuldenfreiheit führen, etwa von Allianz oder DEVK oder Hypovereinsbank.
Mögliche Einschränkungen
Da die Raten bis zur vollständigen Entschuldung exakt kalkuliert sind, schließen Volltilgerdarlehen häufig Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel aus. Einige Kreditgeber zeigen sich jedoch flexibel. „Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind gegen Aufpreis möglich“, betont zum Beispiel Allianz-Sprecherin Heike Siegl. Je nach Option sind dafür 0,01 bis 0,05 Prozent Zinsaufschlag fällig. Auch die Deutsche Bank bietet flexible Kreditbedingungen gegen geringe Mehrkosten, 1822 Direkt erlaubt dies sogar ohne Aufpreis.
Für wen geeignet?
Volltilgerdarlehen eignen sich für finanzstarke Baufinanzierer, die zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei sein möchten, etwa zum Eintritt in den Ruhestand. Auch Kreditnehmer, die über die gesamte Finanzierungsdauer feste, gleichbleibende Raten wünschen, fahren mit Komplettdarlehen gut. Bei überschaubaren Kreditbeträgen sind Volltilgerdarlehen bereits im Rahmen der Erstfinanzierung machbar. Bei großen Finanzierungssummen geht dies häufig erst bei der Anschlussfinanzierung. Positiv: Zinsgünstige KfW-Darlehen lassen sich in die Vollfinanzierung einbeziehen.