Mit der Zahlung in Verzug
Wer mit seiner Miete ins Hintertreffen gerät, kann gekündigt werden – Wann genau wird es gefährlich?
Die Miete vollständig und pünktlich zu überweisen, zählt zu den wichtigsten Pflichten von Mietern. Nach einer Mieterhöhung oder einem Jobverlust kann aber schnell ein Zahlungsrückstand entstehen. Im Zweifel kann der Vermieter dem säumigen Mietzahler kündigen. Mieter können einen Rauswurf aber noch verhindern. Wichtige Fragen und Antworten:
Wann kann der Vermieter einem säumigen Mietzahler kündigen?
„Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, sagt Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Wenn der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich überweist, kann der Vermieter sogar fristlose Kündigung aussprechen. Hierfür müsse der Vermieter den Mieter allerdings vorher schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern. Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen – zum Beispiel September und Oktober – insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. Dasselbe gelte, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten beträgt, so Heilmann. Bei dem Rückstand von zwei Monatsmieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat. Zur Miete gehören laut Heilmann die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten, wie etwa Wasser und Müllentsorgung, und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.
Können Mieter gekündigt werden, wenn sie ihre Miete mindern?
Ja, grundsätzlich schon. Denn wer wegen eines Mangels an seiner Wohnung die Miete zu stark vermindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungs403 relevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das entschied zuletzt der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 193/16). In dem Fall hatte der Mieter wegen des Zustands des Teppichbodens seine Miete gemindert. Statt der vereinbarten rund 480 Euro zahlte er deshalb einmal nur rund 408 Euro. Im darauffolgenden Monat überwies der Mieter die Miete erst Mitte des Monats und zahlte lediglich rund Euro. Der Vermieter kündigte dem Mieter. Der Bundesgerichtshof entschied: Zwar sei hier eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent berechtigt gewesen. Damit hätte der Mieter aber rund 456 Euro zahlen müssen. Die verspätete Überweisung und die zu hohe Minderung habe insgesamt zu einem Zahlungsrückstand in Höhe von rund 500 Euro geführt. Die Kündigung war daher rechtens.
Kann der Mieter die Kündigung verhindern?
Im Prinzip ist das möglich. „Sind die Zahlungsrückstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden“, rät Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Mieter kann auch die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen. „Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen“, sagt Ropertz. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind.
Gibt es Ausnahmen, bei denen Mieter mit weniger schlimmen Konsequenzen rechnen müssen?
„Die persönlichen Gründe für den Zahlungsverzug sind für die Kündigung unbedeutend“, erklärt Heilmann. Selbst wenn ein Dritter, wie zum Beispiel das Jobcenter, für die Überweisung der Miete verantwortlich ist und die Miete wiederholt unpünktlich überwiesen hat, darf der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Nur in sehr speziellen Fällen hätten Gerichte Mieter im Zahlungsverzug für unschuldig befunden: „Etwa, wenn der Mieter nach einem Unfall ins Koma gefallen oder anderweitig erkrankt war, sodass er die Miete nicht mehr überweisen konnte“, sagt Heilmann.
Ab wann sollten Mieter einen Schuldnerberater um Hilfe bitten?
„Schuldnerberatungen sind immer dann sinnvoll, wenn absehbar ist, dass die eigenen Zahlungsschwierigkeiten nicht nur vorübergehend bestehen“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Je früher sich Betroffene Hilfe suchten, desto effektiver könne geholfen werden. Viele große Wohnungsunternehmen unterhalten kompetente Beratungsstellen und sind bei der Antragstellung für staatliche Transferleistungen wie Hartz IV oder Wohngeld behilflich, wie Heilmann ergänzt. Diese Stellen arbeiteten zumeist sehr erfolgreich im Interesse des Vermieters.