Regeln für die Zwischenvermietung
Eigentümer muss einwilligen – Vor Vertragsunterzeichnung empfiehlt sich eine Bestandsaufnahme des Hausrats
(dpa) - Für ein Semester an die Uni in einer anderen Stadt oder ein Jahr lang für die Firma ins Ausland. In einer solchen Situation erwägen viele Mieter, sich einen Zwischenmieter in ihre Wohnung zu holen. Doppelte Mietzahlung für die Unterkunft daheim und die vier Wände im Aufenthaltsort auf Zeit lässt sich so vermeiden.
Allerdings: Was ist, wenn die Mieter auf Zeit Schäden anrichten? „Restlos absichern kann man sich im Endeffekt gar nicht“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Mieter können aber Vorsichtsmaßnahmen treffen.
Wichtig: Bevor Mieter mit der Suche nach einem Zwischenmieter loslegen, müssen sie ihren Vermieter fragen. „Andernfalls kann der Vermieter die Wohnung fristlos kündigen“, erklärt Petra Uertz vom Verband Wohneigentum in Bonn. Rechtlich ist der Zwischenmietvertrag ein Untermietvertrag. „Ein Anspruch auf Erlaubnis besteht bei Untervermietung der kompletten Wohnung nicht“, so Uertz.
Gibt der Vermieter grünes Licht, sollten Mieter sich potenzielle Zwischenmieter genau ansehen. Kommt es zum ersten Besichtigungstermin der Wohnung, sollte sich der Mieter einen Lichtbildausweis des Kandidaten zeigen lassen. „So kann man sich vergewissern, dass es sich tatsächlich um die Person handelt, die sich vorstellt“, erklärt Wagner. Ebenfalls wichtig ist, sich Sicherheit darüber zu verschaffen, dass der potenzielle Zwischenmieter zahlungsfähig ist. Dies kann der Bewerber etwa mit einem Einkommensnachweis oder einer Bescheinigung des Arbeitgebers belegen.
„Ist der Zwischenmieter Student und wird von den Eltern oder mittels BAföG gefördert, dann sollten entsprechende schriftliche Auskünfte vorgelegt werden“, sagt Uertz. Dass der Mietinteressent bisher auch in der Vergangenheit immer zahlungswillig war, kann er mit Kontoauszügen oder Mietquittungen belegen.
Werden sich Anbieter und Mietinteressent einig, kann der Mieter den Zwischenvermieter auffordern, eine Kopie seiner Haftpflichtversicherungspolice mitzubringen, rät Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin.
Ebenfalls wichtig ist ein Blick in die eigene Hausratversicherung. „Zu prüfen ist, ob der Tarif auch greift, wenn das Zimmer oder die Wohnung untervermietet wird“, erklärt Wagner. Ist dies nicht der Fall, dann ist eine Ausweitung des Tarifs ratsam. In jedem Fall ist der Versicherung mitzuteilen, dass die Wohnung zwischenvermietet wird.
Bringt der Zwischenmieter Inventar mit, dann ist dies über die Hausratversicherung des Hauptmieters nicht abgedeckt. Bei einem Brand würde also der Hausrat des Untermieters nicht ersetzt. Bevor beide Seiten einen Zwischenmietvertrag unterschreiben, steht eine Bestandsaufnahme des Hausrates an – im Beisein eines Dritten.
Zur Sicherheit Fotos machen
„Idealerweise werden auch Fotos gemacht“, sagt Engel-Lindner. Ein solches vom Zwischenmieter unterzeichnetes Dokument hat nach ihren Angaben bei einem etwaigen Gerichtsverfahren eine erhebliche Beweiskraft. Im Zwischenmietvertrag sollte auch eine Klausel stehen, wonach der Zwischenmieter für Schäden in der Wohnung aufkommt, die aufgrund eines unsachgemäßen Gebrauchs entstehen. Es bietet sich auch an, dass der Zwischenmieter eine Kaution hinterlegt. „Die Wohnung sollte erst übergeben werden, wenn die Kaution und die erste Monatsmiete bezahlt sind“, empfiehlt Uertz.
In der Regel zahlt der Untermieter seine Miete an den Hauptmieter, und der Hauptmieter zahlt weiterhin an den Vermieter. Stellt der Zwischenmieter seine Zahlungen ein, bleiben dem Vermieter nur die Möglichkeiten, die auch gewerblichen Vermietern zustehen. Darauf weist Engel-Lindner hin. So kann der Mieter den Zwischenmieter schriftlich mahnen und ihm eine Zahlungsfrist setzen. Begleicht der Zwischenmieter dann immer noch nicht seine Schuld, kann der Mieter die fristlose Kündigung aussprechen. „Ein wichtiger Kündigungsgrund wird in der Regel angenommen, wenn die Rückstände bei zwei Monatsmieten liegen“, erläutert Uertz.
Sicherheitshalber sollte der Mieter bei Zahlungsrückständen einen Anwalt hinzuziehen – denn jeder Fall ist anders. Läuft mit den Mietzahlungen alles glatt, dann sollte der Mieter nach seiner Rückkehr in jedem Fall die von dem Zwischenmieter genutzten Räume genau inspizieren.
„Bevor die Kosten für Schäden oder für die Reinigung einer übermäßig verdreckten Unterkunft von der Kaution abgezogen werden, sollte der Hauptmieter den Zwischenmieter unter Fristsetzung auffordern, den Mangel zu beseitigen“, erklärt Wagner. Kommt der Zwischenmieter dem nicht nach, können die Kosten von der Kaution abgezogen werden.