Riskantes Unterfangen
Der Vermieter weiß nichts vom Mitbewohner? Kommt das raus, droht die Kündigung. Doch es gibt Ausnahmen
Wer beruflich für ein Jahr ins Ausland geht, muss seine Mietwohnung nicht gleich kündigen. Grundsätzlich kann die Wohnung auch auf Zeit untervermietet werden. Wichtig dabei: Es muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Dieser muss auch immer gefragt werden, wenn ein Mieter einen Dritten umsonst in der Wohnung oder Teilen davon einziehen lassen will.
Hält er sich nicht an diese gesetzliche Vorgabe, dann ist im Juristendeutsch von „unerlaubter Gebrauchsüberlassung“die Rede. Das kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Aber nicht immer muss man sich grünes Licht vom Vermieter geben lassen, wenn man jemanden in seiner Wohnung aufnimmt. „Keine Erlaubnis ist nötig beim Einzug des Ehe- oder des gesetzlich anerkannten Lebenspartners, außerdem bei sehr nahen Angehörigen wie Kindern und Eltern“, sagt die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann. Gleiches gilt für Hausangestellte und Pflegepersonal.
Besucher können ebenfalls jederzeit ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden – vorausgesetzt, sie bleiben dort nicht länger als sechs bis acht Wochen. Darauf weist Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland hin. Bei Au-pairs indes ist ein längerer Besuch anerkannt, genehmigungspflichtig ist das nicht. In jedem Fall ist es aber fair, dem Vermieter formlos mitzuteilen, wer über längere Zeit mit dem Mieter in der Wohnung lebt. Dann kann er das bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.
Grundsätzlich muss der Mieter ein „berechtigtes Interesse“am Untervermieten, Zwischenvermieten oder am Gratis-Wohnen eines Dritten in seinen Räumen haben. An einer Zustimmung kommt der Vermieter in den allermeisten Fällen nicht vorbei.
Ein Beispiel ist der Einzug des neuen Partners. Hier müsse der Vermieter zwar erst Ja sagen, erklärt Rolf Janßen vom Mieterschutzverein in Frankfurt. In aller Regel wird dem Mieter hier aber ein berechtigtes Interesse zugestanden. Das darf aber erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Und es müssen nicht immer familiäre Aspekte sein. „Es können zum Beispiel wirtschaftliche Gründe sein, die einen arbeitslos gewordenen Mieter zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung veranlassen“, erklärt Heilmann, die auch Mitglied im Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) ist.
Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ablehnen. Das ist etwa der Fall, wenn der Lebensgefährte noch ein Kind mitbringt, die Wohnung für drei Personen jedoch zu klein ist und es somit zu einer Überbelegung kommt. Er kann auch dann Nein sagen, wenn der potenzielle Untermieter den Hausfrieden beeinträchtigen könnte.
Setzt sich der Mieter über das Verbot hinweg und holt sich einen Untermieter in die Wohnung, kann der Vermieter aber nicht gleich fristlos kündigen. „Der Vermieter muss zunächst eine Abmahnung aussprechen und eine angemessene Frist zur Beendigung des Untermietvertragsverhältnisses stellen“, so Janßen. Lebt der Untermieter nach Ablauf der Frist immer noch in der Wohnung, kann der Vermieter fristlos kündigen. Hat Letzterer aber zu Unrecht eine Untervermietung abgelehnt, dann kann der Mieter Schadenersatz in Höhe der entgangenen Untermiete geltend machen.