Wie der Elefant im Porzellanladen

Schäden durch Mieter können sofort steuerlich geltend gemacht werden

Verursachen Mieter in einer Eigentumswohnung Schäden, können Vermieter diese Kosten unter Umständen sofort als Werbungskosten geltend machen. Das geht aus einer jetzt veröffentlichten Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH) in München hervor (Az.: IX R 6/16). Nach Ansicht der obersten Finanzrichter zählen Aufwendungen zur Beseitigung eines solchen Substanzschadens nicht zu den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.

In dem verhandelten Fall hatte die Klägerin im Jahr 2007 eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. Da sich die Mieterin später weigerte, Nebenkosten zu zahlen, wurde das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Rückgabe der Wohnung stellte die Vermieterin zahlreiche Schäden fest: So waren die Scheiben an den Türen eingeschlagen, die Wände mit Schimmel befallen und Bodenfliesen zerstört. Auch hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet. Dadurch war es zu Folgeschäden gekommen.

Zur Beseitigung dieser Schäden machte die Klägerin in ihrer Steuererklärung für 2008 Kosten in Höhe von rund 20000 Euro als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Das Finanzamt lehnte das ab und verwies darauf, dass es sich hierbei um anschaffungsnahe Herstellungskosten handele, da der aufgewendete Betrag 15 Prozent der Anschaffungskosten überschreite. Daher könnten die Kosten nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.

Vor dem BFH hatte die Vermieterin Erfolg: Zwar gehörten zu den Herstellungskosten auch Kosten für die Beseitigung verdeckter – zum Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel. Allerdings gilt das nicht für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der zum Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden war. Solche Aufwendungen können als Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden. tmn