Mit Asset Management zur erfolgreichen Revitalisierung
Bestandsoptimierung und Wertsteigerung einer Immobilie am Beispiel der ehemaligen Weltbild-Zentrale
Welcher Immobilieneigentümer möchte nicht, dass seine Immobilie möglichst ohne auftretende Probleme ständig an Wert gewinnt? Vielleicht besitzt man mehrere Immobilien und macht sich bei laufenden Mieteinnahmen keine weiteren Gedanken. Doch plötzlich kommt der große Schlag. Ein langfristiger Mieter kündigt und man stellt fest: Das Objekt ist in die Jahre gekommen, es wird dauern, bis die Immobilie wieder vermietet ist. Bevor gewohnte Mieteinnahmen fließen, muss zuerst viel Geld in die Sanierung der Mieteinheit und Instandsetzung der Immobilie gesteckt werden, um wieder einen attraktiven Mieter auf Dauer zu finden.
Ein Beispiel für eine erfolgreiche Revitalisierung zu einem neuen, modernen Bürocampus ist die ehemalige Weltbild-Zentrale in Augsburg-Lechhausen, heute „cenTron“. Als einer der größten deutschen Buchverlage musste die Verlagsgruppe Weltbild Anfang 2014 Insolvenz anmelden. 2016 verließ Weltbild die Gewerbeflächen in Lechhausen. Die Verwaltungszentrale mit rund 20000 Quadratmetern Bürofläche und zusätzlich 4500 Quadratmetern Logistikfläche standen plötzlich leer.
Doch was nun? Die Eigentümerin dieses großen Objekts wusste: Eine detaillierte Kenntnis der Marktlage vor Ort ist essenziell. Auch würde sie nicht ständig vor Ort sein können, um sich um alles zu kümmern. Daher stellte sie Kontakt zu einem lokalen Asset Manager und einem regionalen Projektmanager her.
Als erstes galt es in Erfahrung zu bringen, wie die Möglichkeiten am Markt in Bezug auf Verkauf, Vermietungszeit, nötige Ausstattung, Mietpreis oder Flächengrößen sind. Dazu war auch wichtig, wie der technische Zustand eingeschätzt wird, um eventuelle Kosten zu kalkulieren.
Ein gutes Netzwerk ist hier natürlich von großem Vorteil. Oft hat es der Asset Manager selbst oder sucht über andere Kanäle der Immobilienbranche nach Empfehlungen. Gemeinsam erarbeiteten der Asset Manager und die Eigentümerin eine Strategie, die wirtschaftlich sinnvoll und finanziell darstellbar war.
Da der Augsburger Markt insgesamt eine jährliche Gesamtvermietungsleistung von 20000 Quadratmetern aufweist, war im vorliegenden Fall schnell klar: Eine Vermietung dieser Bürofläche ist im Augsburger Markt nicht einfach und dauert sicher vier bis fünf Jahre. Großmieter von 5000 Quadratmetern und mehr sind eher eine Seltenheit.
Erschwerend kam hinzu: Das Gewerbegebiet Lechhausen gilt innerhalb von Augsburg nicht als Hotspot für Büroimmobilien. Die Immobilie an sich ist zwar durch ihre Rundungen architektonisch reizvoll sowie teuer gebaut, mit viel Glas, einem Foyer, Kuppelsälen für Veranstaltungen und einer großen Kantine. Diese repräsentativen Flächen kann ein normaler Mieter jedoch kaum nutzen, somit auch nur schwer bezahlen. Hier ist der Asset Manager stark gefragt: Er muss in vorerst negativen Denkweisen positive Ansätze finden und für Mieter und Eigentümer gleichermaßen eine spannende Lösung entwickeln.
Nach genauer Analyse bedeutete das für das ehemalige Weltbild-Gelände konkret: Die Lage mag für Augsburger Unternehmen unattraktiv erscheinen, ist jedoch für überregional tätige Firmen durch ihre Nähe zur Autobahn A8 sehr attraktiv. Den Vorteilen neuer Gewerbegebiete mit neuen Projektentwicklungen, hochentwickelter Bautechnik und vermeintlich effektiveren Flächen trat man beim cenTronCampus mit einem ähnlich guten Gebäudeausbau und einem attraktiven Bestandsmietansatz entgegen. Große Flurbereiche in den Mieteinheiten konnten in Absprache mit dem Brandsachverständigen als „nicht notwendige Flure“(Spezialbegriff aus der BayBO) vermietet werden, das heißt: Sie sind wie eine Bürofläche beispielsweise als Wartebereich, Kommunikationszonen oder Lagerflächen nutzbar.
Die großen Säle wurden in ein internes Besprechungskonzept umgewandelt und das Objekt wurde mit einem Glasfaseranschluss ausgestattet. Details, die auch in Neubauten realisiert werden. Zusätzlich entwickelte man kleinere Flächen als Alternative für Großmieter. Je nach Bedarf der Mieter wurden die beiden Gebäude letztlich komplett umgebaut. Das neue Bürokonzept beinhaltete also eine Umwandlung von einer Single-Tenant-Nutzung zu einer Multi-Tenant-Nutzung – nur mit einem investitionsbereiten und -starken Eigentümer machbar.
Die Vermarktung des Objekts obliegt den Aufgaben des Asset Managers. Dieser tritt als lokaler Eigentümervertreter auf, er ist das kaufmännische Bindeglied zum Eigentümer. Der Property Manager übernimmt hingegen den technischen Teil: Er koordiniert Projektanten, Kostenbudgets und Abrechnungen. Der Eigentümer hat somit während der Umsetzungsphase nur zwei Ansprechpartner.
Zu den kaufmännischen Bereichen des Asset Managers gehören neben der bestmöglichen Vermarktung auch die Vertragsverhandlungen mit Mietinteressenten und Rechtsanwälten, ein ständiger Austausch mit den Projektanten und die Führung aller Teammitglieder, um das Ziel im Sinne des Eigentümers nicht aus den Augen zu verlieren. Hinzu kommt die Erzielung der bestmöglichen Bewertungsparameter für die Finanzierung oder einen möglichen Exit.
Um beim Objekt cenTron zu bleiben: Die Umbaumaßnahmen und hohen Investitionen haben sich gelohnt, beide Häuser sind inzwischen fast vollständig vermietet. Die Umbaukosten blieben sogar unter dem Budget, trotz Preissteigerungen im Handwerk. Die Bewertung der Immobilie ist in die Höhe geschossen, sodass die Eigentümerin momentan keinen Verkauf mehr anstrebt. Eine echte Erfolgsgeschichte.
Die Autorin ist Inhaberin von Färber Immobilien in Augsburg.