Nicht um jeden Preis
Bieterverfahren Das gilt bei dieser Methode des Immobilienkaufs
Vor dem Verkauf ihrer Immobilie sind viele Eigentümer unsicher, welchen Preis sie verlangen können. Mit einem Bieterverfahren lässt sich das Problem lösen. Das Verfahren funktioniert nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage: Je mehr Interessenten, desto eher schaukelt sich der Preis hoch. Immobilienverkäufer geben am Ende demjenigen den Zuschlag, der das meiste Geld bietet. Käufer überschreiten im Wettbewerb um das Wunschhaus womöglich ihre finanziellen Grenzen.
Das Bieterverfahren hat weder mit einer Auktion noch einer Zwangsversteigerung zu tun. Es „ist ganz klar eine Vermarktungsstrategie“, erläutert Makler Axel Kloth. Aus seiner Sicht bildet es für Vermittler und Privateigentümer eine Alternative zum üblichen Verkaufsprozess, um Objekte in guten Lagen teuerer zu vermarkten: „Eine gewisse Nachfrage sollte da sein.“Fachleute sprechen auch von Marktpreisbildung. Zum Einsatz kommt das Verfahren zudem, wenn Liegenschaften im Zuge von Testamentsvollstreckung oder Auflösung einer Erbengemeinschaft zum bestmöglichen Preis verkauft werden sollen. In Deutschland wird diese Methode selten genutzt.
Der Ablauf des Bieterverfahrens liegt in den Händen des Verkäufers, rechtliche Vorgaben fehlen. In der Regel läuft es wie ein ganz normaler Immobilienhandel: Der Eigentümer oder der von ihm beauftragte Vermittler bieten die Immobilie an. In der Annonce fehlt jedoch eine konkrete Preisangabe. Stattdessen gibt es häufig Formulierungen wie „Preis auf Anfrage“. „Nennen Sie uns Ihre Preisvorstellung“oder „gegen Höchstpreis“. Meist wird ein Besichtigungstermin für alle Interessenten angegeben. Danach geben sie ein schriftliches Gebot ab, manchmal kann dies online passieren.
Es kommt vor, dass Interessenten bereits bei der Besichtigung zur Gebotsabgabe aufgefordert werden und den Betrag einfach auf einen Zettel schreiben sollen. „Merkwürdigkeiten“nennt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale solche Aufforderungen. Seiner Ansicht nach hat das Verfahren deshalb einen Beigeschmack: „Käufer sind unter Druck gesetzt und geben mehr an, als sie stemmen können“. Zumindest sollten Interessenten Zeit haben, um die Vor- und Nachteile der Immobilie abzuwägen, fin- er. Optimal wäre, die Substanz des Hauses, wie es im klassischen Verkaufsprozess gängig ist, mit einem Fachmann zu prüfen und den Renovierungsbedarf abzuklopfen. Das sei wichtig, um den angemessenen Wert von Haus oder Wohnung einzuschätzen, argumentiert Schwarz.
Daran hängt die Kreditzusage der Bank. Wer im Bietereifer mehr für das Haus aufgeschrieben hat, als diese später finanzieren will, zahlt aus eigener Tasche drauf – oder gibt den Zuschlag zurück. Für Mängel, die nach Abschluss des Kaufvertrags auftauchen, sei eine Reduzierung des Kaufpreises wenig aussichtsdet reich. Auch vor Gericht hat oft der Grundsatz Bestand: gekauft wie besichtigt.
Verkäufer sind in der Gestaltung des Bieterverfahrens frei. „Das kann jeder machen, wie er lustig ist“, erläutert Schwarz. Das bedeutet: Eigentümer entscheiden nicht nur, wie Gebote abgegeben werden und wie besichtigt werden kann, sondern auch über den Zuschlag. Bis zum Notartermin besteht die Chance, mit mehreren Interessenten um den besten Preis zu pokern – auch, wenn die Immobilie bereits einem potenziellen Käufer versprochen ist.
Wann ist der Vertrag bindend?
„Handschlag zählt nicht. Erst die Unterschrift unter den Kaufvertrag bringt Gewissheit“, beschreibt „Finanztest“-Redakteurin Renate Daum das Risiko, als Käufer in letzter Minute aus dem Rennen zu fliegen. Und das, obwohl Interessenten schon einiges an Zeit und Mühe investiert haben – zum Beispiel für Gespräche mit der Bank, Finanzierungszusagen und Gutachterkosten.
Diese Unwägbarkeit hält nach Einschätzung von Axel Kloth viele potenzielle Käufer von der Teilnahme am Bieterverfahren ab. Aus Verkäufersicht hat das Verfahren sowohl Vor- als auch Nachteile. Zu den positiven Aspekten zählt Kloth, dass das Objekt möglichst teuer verkauft werden kann. Außerdem bekommen unsichere Privatverkäufer ein Gefühl für den Marktwert ihres Hauses. Darüber hinaus ist das Verfahren eine Entscheidungshilfe für den Fall, dass es einem Eigentümer schwerfällt, aus vielen Kaufwilligen den passenden auszuwählen. „Die Kandidaten werden gebeten, bis zu einem bestimmten Termin ihr Bestangebot abzugeben. So wird große Nachfrage kanalisiert“, erläutert Kloth. Wichtig sei ein transparenter Ablauf. Der Makler bevorzugt zum Beispiel die Öffnung der Gebote in Anwesenheit eines Notars.
Für Verkäufer gibt es keine Garantie, dass das Geschäft am Ende reibungslos über die Bühne geht. Denn Interessenten können ebenfalls noch kurz vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag abspringen. Abgegebene Gebote sind nicht bindend. Das Gleiche gilt ja auch für Zusagen des Eigentümers.