Wenn der Hausbau vor Gericht landet

Bis wann muss das Bauvorhaben fertiggestellt werden und wann kommt der Auftragnehmer in Verzug, wenn im Bauvertrag kein wirksamer Fertigstellungstermin vereinbart wurde?

Oft kommt man in Situationen, die vorher eindeutig schienen, jetzt aber Probleme verursachen. Dann ist es gut, wenn man kompetente Unterstützung an seiner Seite hat. Wie in diesem Fallbeispiel:

Problem/Sachverhalt

Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit der Errichtung eines Einfamilienhauses. Ein verbindlicher Fertigstellungstermin für das Bauvorhaben wurde nicht vereinbart und ist in dem vom Auftragnehmer gestellten Bauvertrag auch nicht enthalten. Das Bauvorhaben wird vom Auftragnehmer nicht so rechtzeitig, wie vom Auftraggeber gewünscht und gefordert, fertiggestellt. Der Auftraggeber verlangt daraufhin vom Auftragnehmer rund 7000 Euro Schadensersatz wegen verzugsbedingter Bauverzögerung.

Entscheidung

Der Auftraggeber hat mit seiner Forderung keinen Erfolg (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.07.2016 - 22 U 54/16). Der Auftraggeber hat nicht dargelegt, dass sich der Auftragnehmer mit der Fertigstellung des Bauvorhabens in Verzug befunden hat. Dies wäre aber die Voraussetzung für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Verzug setzt grundsätzlich die Fälligkeit der Leistung und eine Mahnung voraus. Wird bauvertraglich ein verbindlicher Fertigstellungstermin vereinbart, tritt Fälligkeit mit Ablauf des Datums ein, gleichzeitig gerät der Auftragnehmer auch in Verzug. Fehlt es dagegen – wie im vorliegenden Fall – an einem wirksam vereinbarten Fertigstellungstermin und enthält der Bauvertrag keine bestimmte oder bestimmbare Frist, bis wann das Bauvorhaben fertigzustellen ist, hat der Auftragnehmer nach der gesetzlichen Regelung alsbald mit der Herstellung zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Bis wann die Fertigstellung dann konkret erfolgen muss, kann dabei nur im Einzelfall und auf Grundlage eines baubetrieblichen Sachverständigengutachtens bestimmt werden.

Praxishinweis

Wie der vorbezeichnete Fall verdeutlicht, stellt es insbesondere für den Auftraggeber ein erhebliches Risiko dar, wenn bauvertraglich kein bestimmbarer beziehungsweise verbindlicher Termin, bis wann das Bauvorhaben fertigzustellen ist, vereinbart wird. Die gesetzliche Regelung hilft hier in der Regel nicht weiter, da die übliche und angemessene Leistungszeit jeweils nur im Einzelfall und auf der Grundlage eines Gutachtens bestimmt werden kann. Wenn danach der angemessene Herstellungszeitraum ermittelt wurde und überschritten ist, müsste der Auftragnehmer, um ihn in Verzug zu setzen, außerdem noch gesondert abgemahnt werden. Vor diesem Hintergrund ist es in der Praxis für den Auftragnehmer von großer Bedeutung, eine eindeutige und verbindliche Vereinbarung über den Fertigstellungstermin zu treffen und diesen Termin im Bauvertrag schriftlich festzuhalten. Um zu klären, ob vertraglich alles Notwendige geregelt wurde, ist es daher ratsam, sich bereits vor Unterzeichnung des Bauvertrags anwaltlich beraten zu lassen.

Nicola Schulze Rechtsanwältin Fachanwältin für Miet und Wohnungseigentumsrecht Fachanwältin für Bau und Architektenrecht: Kappes & Kollegen Lechstraße 3 86899 Landsberg am Lech