Keine Regel ohne Ausnahme

Mietrecht Teilkündigungen sind normalerweise nicht möglich. Es gibt aber Sonderfälle, wie ein Beispiel zeigt

Mietverträge können in der Regel nur insgesamt gekündigt werden. Sind also in einem Vertrag eine Wohnung und eine Garage vermietet, so kann meist nur beides einheitlich beendet werden. Eine Teilkündigung ist in Ausnahmefällen aber möglich, wie eine Entscheidung des Landgerichts Bamberg zeigt (Az.: 3 S 56/16). Darauf macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) aufmerksam.

In dem verhandelten Fall enthielt der Vertrag eine Regelung, wonach die Mieter bis zur Fertigstellung der noch zu errichtenden Garage einen Carport anmieteten. Sobald die Garagen fertig wurden, sollte – wenn möglich – der Carport gegen eine Garage getauscht werden, was später auch geschah.

Nachdem die Immobilie verkauft wurde, kündigte der neue Eigentümer nur den Garagenmietvertrag und forderte den Mieter auf, diese herauszugeben und nicht mehr zu nutzen. Der Aufforderung kam dieser allerdings nicht nach. Er war der Auffassung, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handele.

Dem stimmten die Richter grundsätzlich zu. Der Grundsatz einer einheitlichen Kündigung beruhe darauf, dass es ein schutzwürdiges Interesse gibt, den Mietvertrag mit allen vertraglichen Regelungen bestehen zu lassen. Der Mieter trifft in der Regel einen Gesamtentschluss, eine Wohnung mit Garage oder ähnlichen Räumen zu mieten.

Etwas anders sei es aber in diesem Fall, denn hier wurde bei Vertragsschluss eine Garage angemietet, soweit dies „möglich sei“. Der Mieter könne sich also hier ausnahmsweise nicht darauf berufen, dass er die Wohnung nicht ohne die Garage gemietet hätte. Es war ihm bei Vertragsschluss bewusst, dass er vielleicht keine Garage bekommt. Außerdem sei dem Mieter hier eine andere Garage zum Tausch angeboten worden. Insofern sei die Teilkündigung hier zulässig. tmn