Von Rechten und Pflichten
Mietverhältnisse Wer darf was und warum? Drei Beispiele
● Sperrfrist schützt Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf Werden Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt, können Mieter nicht sofort gekündigt werden. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) bestimmt das Gesetz zu ihrem Schutz, dass der Käufer und neue Vermieter eine Kündigungssperrfrist einhalten muss. Er darf mindestens drei Jahre lang nicht kündigen.
Da das Kündigungsrisiko für Mieter aber ähnlich hoch ist, wenn eine Personengesellschaft das Haus erwirbt, ergänzte der Gesetzgeber im Jahr 2013 die bisherige Regelung und bestimmt: Immer dann, wenn eine Personengesellschaft kauft, gilt eine Kündigungssperrfrist. Die beträgt bundesweit drei Jahre, kann aber von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Das bedeutet: Wird eine Personengesellschaft durch den Kauf eines Hauses Vermieter und kündigt zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs, ist laut Mieterbund zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsfristen eine Kündigungssperrfrist einzuhalten. Die gesetzliche Regelung gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs unabhängig davon, ob die Mietwohnung in eine Eigentums- wohnung umgewandelt wird, umgewandelt werden soll oder ob sie weiterhin Mietwohnung bleibt (Az.: VIII Zr 104/17).
In dem verhandelten Fall hatte ein jetzt 70-jähriger Mieter 1981 eine 160 Quadratmeter große Vierzimmerwohnung in Frankfurt angemietet. Im Januar 2014 kaufte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Haus und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter. Dieser benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe seines Büros.
Der Bundesgerichtshof ließ die Frage offen, ob in diesem Fall tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Darauf komme es auch gar nicht an, weil der Vermieter gar nicht hätte kündigen dürfen, er hätte zunächst den Ablauf der dreijährigen Kündigungssperrfrist abwarten müssen.
● Wohnungsübergabe mit Zeugen und Protokoll
Zur Übergabe einer Wohnung gehört in der Regel ein ausführliches Protokoll. Darin ist der Zustand der Wohnung aufgeschrieben, den Mieter und Vermieter gemeinsam feststellen. Um Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, sei es hilfreich, bei der Erstellung des Protokolls einen Zeugen dabeizuhaben, rät der Berliner Mieterverein. Das unterschriebene Protokoll sei bindend, deswegen solle man nichts abzeichnen, mit dem man nicht völlig einverstanden ist. Der Mieter sei nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben.
Der Mieterschutzbund rät außerdem dazu, die Wohnung möglichst genau zu überprüfen: Funktioniert die Heizung? Gibt es Risse, Wasserflecken oder Ähnliches? Sind die Steckdosen funktionstüchtig? Auch etwaige Veränderungen wie das Anbringen einer Satellitenschüssel sowie nötige Reparaturen und Renovierungsarbeiten sollten mit dem Vermieter besprochen und im Protokoll festgehalten werden.
Mängel, die erst nach dem Einzug entstehen, sollten dem Vermieter außerdem unverzüglich schriftlich und beweisbar (etwa per Einschreiben mit Rückschein) mitgeteilt werden. Auch kleinere Schäden, die der Mieter als aushaltbar betrachtet, sollten gemeldet werden, damit er nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht dafür haftbar gemacht werden kann. ● Kündigungsrecht bei Schadstoffbelastung
Ein Mieter kann fristlos kündigen, wenn die Grenzwerte für Schadstoffe überschritten sind und die Benutzbarkeit der Wohnung als Ganzes dadurch infrage gestellt ist. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung von Nebenräumen wie dem Flur, der Abstellkammer oder dem Keller rechtfertigt eine solche Kündigung jedoch in der Regel nicht. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Vielmehr muss die Nutzung einzelner Haupträume – etwa des Wohn- oder Schlafzimmers oder der Küche – ausgeschlossen oder wesentlich beeinträchtigt sein. Dieses Kündigungsrecht besteht nur dann, wenn die Gesundheitsgefährdung des Mieters entweder auf der Beschaffenheit der Wohnung oder der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände beruht oder durch sonstige Umwelteinflüsse bedingt ist. Es genügt nicht, wenn die Gesundheitsbeeinträchtigung von einer besonderen Disposition des Mieters wie beispielsweise einem angegriffenen Gesundheitszustand herrührt oder wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand selbst zu vertreten hat. Das kann etwa der Fall sein, wenn durch nicht vertragsmäßige Behandlung der Mietsache Schimmel entsteht. tmn