Riskante Geldanlage
Tipps zum Kauf einer vermieteten Wohnung
Eigentumswohnungen werden nicht nur für den Eigenbedarf gekauft. Auch vermietete Immobilien sind gefragt. Käufer nutzen sie als Kapitalanlage, wollen damit gute Renditen erwirtschaften. Aber lohnt sich der Erwerb einer Immobilie zum Vermieten überhaupt? „Es geht um eine riskante Geldanlage“, stellt Sabine Feuersänger vom Verband Wohnen im Eigentum klar. „Manche haben Glück und entscheiden sich für eine Wohnung in einem Umfeld, das später zu einem angesagten und gefragten Wohnviertel wird.“Dann stiegen die Mieten, der Wiederverkaufspreis und damit die Renditen für die Anleger. „Aber wenn der Wert der Immobilie nicht steigt, stimmt meist auch die Rendite nicht.“
Sie rät, Renditeversprechen von Verkäufern vorsichtig zu bewerten und die Angebote mit kühlem Kopf durchzurechnen. Niemand kann die Entwicklung genau voraussehen. Man sollte sich den Kauf einer vermieteten Immobilie nicht schönrechnen. „Bei den Einnahmen gibt es nur einen Posten, das sind die Mieten. Die steigen nicht ins Unermessliche.
Denen stehen die Ausgaben gegenüber. Und das sind viele verschiedene Positionen, die an der Rendite zehren“, sagt sie. Oft werden vermietete Immobilien aus steuerlichen Gründungen gekauft. Vermieter dürfen alle Aufwendungen, die durch ihre Immobile entstehen, von der Steuer absetzen. Sie können Werbungskosten geltend machen, die sich steuersenkend auswirken. Übersteigen diese die Einnahmen aus der Vermietung, entstehen Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden und so die Steuerlast senken.
Die Stiftung Warentest gibt Interessenten ein Hilfsmittel an die Hand, ihre Renditeerwartungen unter Berücksichtigung
ihrer Steuerlast realistisch einzuschätzen. Mit einem überarbeiteten virtuellen Rechner können Nutzer einen Investitionsplan für einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren erstellen. Eine Faustformel, um die erwartete Bruttomietrendite für eine Immobilie zu berechnen, kann helfen: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 ergibt die Rendite in Prozent. Je höher der Kaufpreis ist, desto geringer fällt die Rendite aus, wenn die Mieten nicht in gleichem Maße ansteigen.
Der Tipp: Vermietete oder zu vermietende Eigentumswohnungen sollten so ausgewählt werden, als ob man sie selbst nutzen wollte. Es zählen Lage, Nachbarschaft, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Umweltbelastungen.
Unter steuerlichen Gesichtspunkten wäre es am effektivsten, die gesamten Anschaffungskosten, also Kaufsumme und Nebenkosten mit einem Kredit zu finanzieren. Gängig ist es, die Nebenkosten und zehn Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital einzubringen und den Rest über einen Bankkredit zu finanzieren.