Kündigung unwirksam?
Mieter kann Anspruch auf Schadenersatz haben
Befristete Mietverträge können während der Laufzeit in der Regel nicht einfach gekündigt werden. Der Verkauf eines Mietobjekts ist kein ausreichend wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung, befand das Landgericht Coburg (Az.: 15 O 639/18) in einem Urteil. Erfolgt dennoch eine Kündigung, kann ein Mieter Anspruch auf Schadenersatz haben. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
In dem verhandelten Fall ging es um einen Gewerbemietvertrag. Die Klägerin betreibt eine Kinderbetreuung. Hierzu hatte sie vom Beklagten im Jahr 2015 für insgesamt zehn Jahre Räume angemietet. Die notwendigen Renovierungsarbeiten führte die Klägerin in Eigenregie durch und investierte insgesamt 15000 Euro. Die Parteien hatten vereinbart, dass diese Investition an die Klägerin über eine von 300 Euro auf 175 Euro reduzierte monatliche Miete zurückfließen soll.
Im Jahr 2018 kündigte der Beklagte den Mietvertrag wegen eines Verkaufs der Immobilie. Daraufhin mietete die Klägerin Ersatzräume an. Die monatliche Miete lag bei 600 Euro. Außerdem mussten die Räume für mehr als 20000 Euro renoviert werden. Die Mieterin forderte Schadenersatz. Der Vermieter lehnte das ab: Die Mieterin hätte erkennen müssen, dass die Kündigung unwirksam war und sich vor der Anmietung der Ersatzräume rechtlich beraten lassen müssen.
Vor Gericht hatte die Mieterin Erfolg: Der Vermieter habe durch die unwirksame Kündigung seine Pflichten als Vermieter verletzt. Daher sei er zu Schadenersatz verpflichtet. Wegen des zeitlich auf zehn Jahre befristeten Mietvertrages kam eine ordentliche Kündigung schon von vornherein nicht in Betracht.
Für eine außerordentliche Kündigung lag kein wichtiger Grund vor. Der Verkauf des Mietobjekts genügt dafür jedenfalls nicht. Da der Vermieter in der Verhandlung außerdem zugegeben hatte, von Anfang an gewusst zu haben, dass die Kündigung unwirksam war, trifft die Mieterin auch keine Mitschuld. tmn
Wohnungsbesichtigungen werden derzeit mitunter per Video angeboten. Eine solche Online-Besichtigung ersetzt aber nicht den Ortstermin, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Nur die reale Besichtigung ermöglicht einen umfassenden Eindruck der Wohnung. Interessenten sollten sich daher immer selbst ein Bild von dem Angebot machen, bevor sie einen Mietvertrag unterschreiben.
Ist die Anmietung der Wohnung nur ohne tatsächliche vorherige Besichtigung möglich, sollten Mieter die Kaution nicht vor Mietbeginn bezahlen. Denn der Mieter kann nicht sicher sein, ob die online besichtigte Wohnung und der angebliche Vermieter wirklich existieren. Rechtlich darf der Vermieter die
Kaution ab Beginn des Mietverhältnisses in drei Monatsraten verlangen. Verschweigt der Vermieter dem Mieter vor Abschluss des Vertrages wesentliche Mängel der Wohnung, zum Beispiel Schimmel oder defekte Fenster, ist der Mieter unter Umständen berechtigt, den Vertrag anzufechten und Schadenersatz zu verlangen.
Konnte der Mieter die Wohnung nur online besichtigen und schließt er dann per Mail, Brief oder telefonisch einen Mietvertrag ab, steht ihm gegebenenfalls auch ein Widerrufsrecht zu, sollte die Wohnung nicht dem entsprechen, was sich der Mieter aufgrund der Online-Besichtigung vorstellen durfte.