Saubere Sache?
Vor- und Nachteile: Wenn Servicefirmen den Hausmeister ersetzen
Rasen mähen, defekte Lampen austauschen, Schnee räumen: All das gehört in Mietshäusern zu den Hausmeister-Aufgaben. Immer seltener aber erledigen Bewohner solche Arbeiten nebenher, um dafür billiger zu wohnen oder sich ein Zubrot zu verdienen. In vielen Wohnanlagen sind längst professionelle Hausmeisterdienste zugange. Diese Auslagerung hat Vor- und Nachteile.
Die „Kosten für den Hauswart“tragen weitgehend die Mieter. Vermieter dürfen diese über die Betriebskosten auf Mieter umlegen. Die Position erfasst im Prinzip alles rund um Sauberkeit, Sicherheit und Ordnung: Hausreinigung, Gartenarbeit, Winterdienst, Überwachung von Heizung und Beleuchtung sowie Kontrolle von Flucht- und Rettungswegen.
Die Ausgaben unterliegen dem Wirtschaftlichkeitsgebot, so steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraf 556). Die Kosten müssen sich also in Grenzen halten. Vermieter müssen aber nicht den billigsten Anbieter verpflichten. Orientierung bietet zum Beispiel der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds.
Mietern rät Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München, in der Betriebskostenabrechnung auf die Entwicklung der Hausmeisterkosten zu achten. Bei Zweifeln sollten Mieter Rechtsrat
um Einwände gegen die Abrechnung geltend zu machen.
Große Wohnungsunternehmen wie Vonovia gliedern Hausmeistertätigkeiten mittlerweile in eigene Servicegesellschaften aus. Diese kümmern sich um Reparatur- und Wartungsarbeiten, halten Grünanlagen in Schuss oder pflastern. Bei Vonovia sind rund 6000 Mitarbeiter bundesweit für mehr als 400000 Wohnungen zuständig. Den Wineinholen, terdienst und die Wartung von Aufzügen und Heizungen überlässt das Unternehmen externen Firmen.
Vorteile für Mieter und Vermieter
Von diesen Strukturen profitiert auch das Unternehmen: Im Unterschied zu früher müsse Vonovia zum Beispiel nicht mehr hunderte Dienstleister koordinieren, erklärt Vorstandschef Rolf Buch. Die Qualität habe sich verbessert, was den Mietern zugutekomme. Auch die oft langwierige Suche nach Handwerkern lasse sich somit vermeiden.
Auch kleinere Vermieter engagieren dem Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland zufolge vielfach externe Dienstleister. „Sie sorgen immer für Ersatz, wenn ein Hausmeister wegen Urlaub oder Krankheit ausfällt. Denn Vermieter buchen die Leistung, nicht die Person“, erklärt Julia Wagner, Juristin im Eigentümerverband. Das nutze auch den Mietern: Sie könnten erwarten, dass die Arbeiten erledigt werden.
Mieterschützer Rastätter fasst seine Erfahrungen mit ausgelagerten Hausmeisterdiensten so zusammen: „Oftmals lässt die Zufriedenheit der Mieter nach, wenn Hausmeisterdienste ausgelagert werden. In vielen Fällen wird es für die Mieter auch teurer.“Interne Dienstleister von Wohnungsunternehmen müssten in der Regel Gewinne erwirtschaften. Den Preis dafür zahlten die Mieter oft über höhere Nebenkosten.
Für Mieter werde es zudem schwieriger, die Belege einzusehen, um so ihre Abrechnung zu überprüfen. „Manche Vermieter wollen die Unterlagen nicht offenlegen, weil es um die Kalkulation der Hausmeisterkosten geht. Mit Nebenkosten dürfen unserer Meinung nach aber keine Gewinne gemacht werden“, sagt Rastätter.
Welche Kosten Vermieter nicht umlegen dürfen
Instandsetzungsarbeiten sind nicht auf Mieter umlegbar. Dazu gehören der Austausch defekter Treppenhaus-Lampen oder die Reparatur kaputter Haustüren. „Instandsetzung ist Vermieteraufgabe“, sagt Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland. In die Betriebskosten dürfen auch keine Ausgaben einfließen, die für den Kauf von Geräten anfallen oder für Aufgaben wie Wohnungs- oder Schlüsselübergaben, die der Hausmeister übernimmt. Gleiches gilt für Notdienstpauschalen und -bereitschaften, wie der Bundesgerichtshof (BGH) geurteilt hat (Az.: VIII ZR 62/19).