Kaufen und teilen
Gemeinsam eine Ferienimmobilie zu erwerben, braucht Vorbereitung und Organisation
Nicht nur, aber auch wegen der Corona-Pandemie wächst die Beliebtheit von Ferienwohnungen. Für manchen Reisenden liegt da der Gedanke nahe, ein eigenes Urlaubsdomizil zu kaufen – womöglich zusammen mit Freunden und Bekannten, um mit ihnen den Urlaub zu verbringen und die Kosten für die Immobilie zu teilen.
Der Erwerb in der Gruppe will aber gut durchdacht sein. Auswahl, Finanzierung, Betreuung und Haftung gehören vorab geklärt. Zudem gilt es, die Nutzung des gemeinschaftlichen Domizils zu organisieren: Die Freude daran wird zum Beispiel ohne Belegungsregeln rasch dahin sein.
Viele Ferienhaus-Partnerschaften scheitern nach Erfahrungen von Experten an solchen Punkten. Fachleute raten Kaufinteressenten deshalb zur Aufstellung eines umfassenden Konzepts – und zwar schon vor dem Erwerb der Immobilie. Es sollte über den Terminkalender hinaus auch eine Art Aufgabenheft enthalten sowie Ideen für den Fall, dass ein Miteigentümer nicht mehr mitmacht.
Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien hält ein solches Konzept für zentral für das Gelingen des Projekts: „Viel wichtiger als Geld ist, zu klären, wie die Nutzung geregelt wird.“Einfach auf gutes Einvernehmen und alte Freundschaft zu vertrauen, nennt auch Göran Holst vom Deutschen Ferienhausverband „den dümmsten Fehler“beim gemeinsamen Erwerb.
Ungetrübter Urlaubsspaß in der gemeinsamen Ferienimmobilie erfordert also System bei der Alltagsbetreuung. Für die Terminplanung reicht ein Onlinekalender mit Einträgen, wer das Domizil zu welchen Zeiten nutzen darf. Ferien und Feiertage werden dabei gleichmäßig verteilt.
Eigentümer, die vermieten wollen, legen diese Zeiten im Voraus fest, um Kollisionen mit ihren eigenen Urlaubsplänen zu vermeiden.
Die Gruppe bestimmt zur Verhinderung von Terminchaos am besten ein Mitglied, welches die Daten in den Kalender setzt. Bei einer geplanten Vermietung wird vorher geklärt, wer diese abwickelt.
Ähnliches gilt für die Gebäudeunterhaltung. Darunter fallen Aufgaben wie Rasenmähen, Pool säubern, Putzen sowie die Schlüsselübergabe bei vermieteten Wohnungen und Häusern. „Es ist hilfreich, solche Zuständigkeiten Personen zuzuordnen und schriftlich festzuhalten“, sagt Peter Schollhörn. Dann entscheidet jeder, ob er die Aufgaben selbst erledigt oder einen Dienstleister beauftragt und bezahlt.
Eine Alternative ist, einen verlässlichen Hausmeisterdienst zu verpflichten und die Kosten zu teilen. Der kümmert sich um alles einschließlich möglicher Reparaturarbeiten. Diese Lösung vereinfacht vieles, zumal die Ferienwohnung nicht direkt um die Ecke liegen wird. Aber: „Solche Dinge schlagen auf jeden Fall bei den laufenden Kosten zu Buche, sie müssen also bei der Finanzierungsrechnung berücksichtigt werden“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes Privater Bauherren (VPB) in Berlin.
Die Finanzierung ist meist kein Problem – Banken ist es in der Regel egal, ob es einen Käufer gibt oder mehrere. Für Eigentümer macht das aber einen Unterschied: „Wenn einer allein unterschreibt, geht er in die Haftung“, sagt Philipp Rehberg von der Verbraucherzentrale Niedersachsen. Deshalb sollten alle namentlich mit im Boot sitzen.
Im Prinzip bilden die Käufer automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese kann im Grundbuch stehen. Zusätzlich kann die Gruppe einen GbR-Vertrag schließen, in dem sie als Gesellschafter die Anteile an ihrer Immobilie regelt.
Das helfe, wenn einer aus dem Projekt wieder aussteigen will, sagt Göran Holst – zum Beispiel aus Altersgründen oder weil die Familie irgendwann den Standort satt hat. Derjenige kann seinen Anteil verkaufen, ohne dass gleich die komplette Immobilie zur Disposition steht. Die Ausstiegskonditionen bestimmt die Gruppe optimalerweise genauso im GbR-Vertrag wie die Verteilung eines Vermietungsgewinns.
Den Gewinn müssen Ferienhausbesitzer versteuern – und zwar zu ihrem persönlichen Steuersatz, wie der Steuerberater Wolfgang Wawro in Berlin erläutert: „Basis ist die sogenannte Feststellungserklärung, die die Grundstücksgemeinschaft jedes Jahr beim Finanzamt des Urlaubsorts abgibt.“Selbstnutzer dürfen haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen, jeder für sich entsprechend den Anteilen am Domizil. Göran Holst macht auf einen anderen finanziellen Vorteil aufmerksam: „Der Verkauf einer in der GbR gehaltenen Ferienimmobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei.“
Es existieren aber auch Nachteile. So gibt es für die energetische Sanierung von Ferienimmobilien keine öffentlichen Zuschüsse. „Sie gelten nicht als klassischer Wohnraum“, erläutert VPB-Experte Holger Freitag. Außerdem sind Ferienwohnungen meistens Eigentumswohnungen. Nach dem Kauf muss sich die Gruppe folglich nicht nur untereinander einigen, sondern zusätzlich mit etlichen Miteigentümern des Gebäudes. Da steckt Konfliktpotenzial drin. Besondere Vorsicht ist Freitag zufolge bei der Sonderkonstruktion Bruchteilseigentum geboten.
Damit die Ferienimmobilie in Zukunft nicht zum Klotz am Bein wird und Käufer ihr Investment in den Sand setzen, sollten sie vor dem Kauf rechtlichen und steuerlichen Rat einholen. Und sich selbst genau prüfen: Wollen wir unsere Ferien über viele Jahre mit den weitgehend gleichen Leuten am gleichen Ort verbringen? (dpa)